Так получилось, что не прочитал в своё время этот газетный материал. Обнаружил его в Интернете и решил всё-таки высказать своё мнение. В настоящий момент актуальность проблемы не снята. Собственники многих домов по-прежнему в раздумье: какой способ накопления денег на капремонт всё-таки наиболее выгоден? Знаю: большинство склоняется к спецсчёту. Мол, общий котёл - он и есть общий, а на спецсчёте видно, кто и сколько средств собрал, как ими распорядиться. Мой стаж работы в строительстве - более 40 лет, 25 их них – в должности главного инженера. Поэтому не составило труда самому разобраться в данном вопросе и на примере собственного многоквартирного дома проанализировать плюсы и минусы разных вариантов формирования фонда на капремонт.
Деньги вносятся на счёт регионального оператора. Единственный минус этого способа могут создать и создают сами собственники: либо совсем не оплачивают взносы, либо делают это не в полном объёме. Если к началу срока ремонта дома они обеспечили сбор средств в размере 30% от сметной стоимости конкретной работы (например, ремонта кровли), региональный оператор обязан отремонтировать кровлю в сроки, установленные региональной программой капремонта. Она есть на сайте фонда.
Но если собственники собрали лишь треть необходимых денег, дом просто не попадёт в заявленный программой срок капремонта. Это плохо.
Но есть плюсы, и немалые. Помимо основного взноса собственники не несут никаких дополнительных расходов при формировании средств на проведение капремонта. А более раннее его начало не приведёт к удорожанию сметной стоимости проекта. После капработ снизятся затраты на текущий ремонт дома.
Формирование средств на спецсчёте. Здесь минусов для собственников больше. Это дополнительные расходы на оплату услуг УК за открытие и ведение счёта в кредитной организации, за исполнение управляющей компанией функций технического заказчика, за накопление средств на спецсчёте для выполнения конкретной работы в размере 100% от её сметной стоимости к началу ремонта. А также увеличение срока начала капремонта, что может привести к удорожанию сметной стоимости из-за роста цен на строительные материалы и расценок на выполнение работ.
Плюсы. Если денег не хватит, придётся брать кредит, а кредитная организация находится в Лысьве. Собственники принимают решение о финансировании работ по капремонту на общем собрании.
Большой дом или небольшой, старый или не очень старый. Эти факторы в большей степени имеют существенное значение для выполнения работ по текущему ремонту, при котором конструктивные элементы (кровля, фасады, окна, двери и т.д), инженерные сети и оборудование ремонтируются по мере необходимости, частично, в пределах собранных средств на текущий ремонт в течение года.
При капремонте МКД определяются сроки его начала. Физический износ в значительной степени зависит от срока эксплуатации дома. По этому принципу и построена региональная программа.
Если дом небольшой, меньше затраты на капремонт и срок накопления средств.
Если дом большой и не очень старый, лучше открывать спец-счёт. Такие рекомендации даёт в газетном материале зам. директора группы «УК» СП и ЛКК Н.Е. Соболева. Это далеко не бесспорно.
Да, у собственников есть дополнительные возможности самим определять сроки ремонта, принимать решение о его начале в более ранние сроки или перенести на поздний период.
Но они теряют всякий смысл, если исходить из принципа формирования средств на капремонт на спецсчёте. Собственники на общем собрании могут принять благое для них решение - начать капремонт «завтра». Но начнётся он или нет, зависит от одного неоспоримого факта: будут ли к началу ремонта накоплены на спецсчёте необходимые средства в размере 100% , а не 30%, как у регионального оператора.
Что выгоднее для собственников? Чтобы разобраться в объективности выводов, рассмотрим плюсы и минусы на примере МКД на ул. Оборина, 64.
Это 90-квартирный панельный дом. Ввод в эксплуатацию – 1976 год. Общая площадь - 3867,3 кв.м.
Годовой взнос при 100%-й оплате составляет 351,87 тыс. руб. (7,58x3867,3x12). При условии 80%-й оплаты (сегодня она всего 58%) взнос составит 281,5 тыс. руб. Вариант формирования средств на счёте регоператора (общий котёл) предусматривает, чтобы к началу срока капремонта на счёте была накоплена сумма в размере 30% от стоимости конкретной работы.
Первоочередная задача для нашего дома - ремонт кровли. Сметная стоимость – три миллиона рублей. 30% от данной суммы - 0,9 млн руб. Чтобы накопить такие деньги, потребуется 3,2 года.
Согласно региональной программе капремонт дома запланирован на 2018-2020 годы. Для полной гарантии сбора необходимых средств возьмём не 3,2, а четыре года.
За этот период будет накоплена сумма 1,126 млн руб. (0,2815x4). Получается даже резерв в размере 0,226 млн руб. - на случай снижения платы собственниками.
Исходя из изложенного выше, реальный срок начала капремонта дома - 2019 год.
Вариант перехода МКД на спецсчёт. Для начала капремонта кровли необходимо, чтобы на спецсчёте накопилась сумма, составляющая 100% от сметной стоимости, то есть три миллиона рублей. Её собственникам придётся копить 10,7 года (3,0:0,2815). Реально они смогут рассчитывать на начало кап-
ремонта кровли в 2027 году!
Такое увеличение срока неизбежно повлечёт за собой удорожание сметной стоимости. Практика показывает: ежегодно цены на строительные материалы увеличиваются на пять-семь процентов.
За 10 лет сметная стоимость возрастёт на 60% и составит 4,8 млн руб. Вырастут и расценки на сами работы. Это значит, что срок начала капремонта может сдвинуться лет на пять-шесть – до 2033 года.
Не надо забывать, что за ведение спецсчёта управляющая компания берёт деньги: 62 коп. с кв.м, площади квартиры. В этом случае собственники понесут дополнительные расходы: к 2027 году - 203,9 тыс.руб., к 2033 - 438,5 тыс.руб. (0,62x3867,3x12x15). А ещё неизвестна стоимость услуги УК за исполнение функций технического заказчика.
Можно ли сократить сроки проведения капремонта? Можно. В публикации предложены два варианта: кредит и увеличение суммы взноса.
В доме более 70% собственников - пенсионеры. Кредит - долговая кабала! Увеличение взноса – тоже не для пожилых людей. Далеко не каждый согласится на предложенные варианты. К тому же на кредит, оплату по нему процентов, увеличенный взнос на капремонт субсидии не положены.
В публикации предлагается проводить капремонт частями. Но это не текущий ремонт. В законе Пермского края от 11.03.2014. «О системе кап-
ремонта общего имущества в МКД, расположенных на территории края» частичный капитальный ремонт не предусмотрен.
Выводы. Для собственников выгоднее всё-таки формировать фонд капремонта дома на счёте регионального оператора - государственного субъекта РФ. В этом случае они не несут никаких дополнительных расходов, кроме оплаты взносов. Отпадает необходимость увеличивать затраты на текущий ремонт общего имущества. Упрощается контроль за качеством работ в части соблюдения гарантийных обязательств подрядной организацией.
Если дом на спецсчёте, значительно возрастают расходы собственников и их непосредственная ответственность за сроки проведения капремонта. Однозначно увеличатся и траты на текущий ремонт.
Михаил Лукиных, собственник.
фото с сайта tp-tara.ru
перейти к списку статейверсия для печати
