Несмотря на то, что рынок недвижимости все больше приобретает очертания цивилизованного, факты жульничества с жильем у нас всегда на слуху: одни клиенты нечистоплотных маклеров лишаются жилья, иные - денег, а третьи – того и другого. Как в нашем случае.
ПРЕДЫСТОРИЯ ВОПРОСА
В советские времена существовали только государственные структуры по обмену жилой площади. Они и проводили все виды такого рода операций с государственным жильем, поскольку другого просто не существовало. В постперестроечный период приняли закон о приватизации. Вместе с его реализацией возник жилищный рынок, законодательные ограничения на маклерскую деятельность сняли. Тогда-то и появились первые легальные посредники между продавцами и покупателями квартир или желающими их обменять.
Постепенно рынок разрастался и становился криминальным. Чтобы избавить его от жуликов, им решили управлять. Для этого ввели государственное лицензирование риэлторской деятельности. Однако вскоре государство потеряло интерес к регулированию рынка недвижимости, поскольку переключилось на борьбу с забюрократизированностью экономики. Лицензирование отменили, полагая, что жизнь сама расставит все по своим местам. И она ставит – то задом наперед, то с ног на голову.
НА ЛОВЦА И ЗВЕРЬ БЕЖИТ
Вера Горохова (здесь и далее фамилии изменены), ее сестра и престарелый отец долгое время не могли ни разменять, ни продать свою стометровую квартиру. Наконец летом позапрошлого года они прочитали в газете объявление: районная администрация покупает для детей, оставшихся без попечения родителей, вторичное жилье. Предложили свою жилплощадь, и - о, радость! – она согласилась её купить.
Но продажей жилья задача Веры Борисовны не ограничивалась. Надо было еще купить пару двухкомнатных квартир взамен. Одну – для сестры с отцом, другую – для себя. А их наперебой тоже никто не предлагал. Направилась в управление по делам семьи и детства, через которое проводили ее сделку с администрацией, и посетовала: с приобретением возникли проблемы. В кабинете находился молодой человек, подписывающий какие-то документы. Он вышел следом за ней и представился: «Генеральный директор ООО «Палата недвижимости» Константин Ветеринаров. Продажу вашей жилплощади поручили нашей организации. Могу посодействовать и в покупке жилья. У меня есть для вас две подходящие «двушки».
Ей бы предварительно поинтересоваться: кто учредил эту контору? какова у нее репутация? Застрахована ли ее деятельность? чтит ли директор кодекс профессиональной этики риэлторов или никогда не слышал о нем? Но кому придет в голову задавать такие вопросы, когда с конторой сотрудничает районная власть: разве она может пользоваться услугами проходимцев? И Горохова их не задала. А Константин Николаевич, видя, что в качестве гарантий надежности «фирмы» ей достаточно только напыщенной вывески, тут же развернул «бурную» деятельность. В результате сестра с отцом чуть не оказались на улице. А у нее не осталось ни кола, ни двора. Да еще и лишилась более двухсот тысяч рублей.
Сейчас, по прошествии двух лет, она понимает, что стала жертвой ничем не обоснованной доверчивости и элементарной юридической безграмотности. Но легче ей от этого не стало. Тем более, что судебные власти, к которым настойчиво обращается за помощью, не хотят видеть, как ей кажется, очевидного. Но обо всем по порядку.
НЕТ ДОГОВОРА – НЕТ И ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
Для проживания Гороховой К. Ветеринаров предложил купить квартиру семьи Шерстобитовых. Уже одно то, что их «двушка» закопчена изнутри пожаром, а в рамах выбиты стекла, говорило о хозяевах достаточно много. И в голове более практичного человека вызвало бы вопрос: «А не хвачу ли я с ними лиха?» Но Веру Борисовну ничего не насторожило. Даже то, что из-за пристрастия к спиртному мать семейства лишена родительских прав, дочь Светлана привлекалась к уголовной ответственности, сын Сергей не всегда неоднозначен да и жилплощадь муниципальная. Видя такую самонадеянность, риэлтор бодро заявил: «Жилплощадь мы быстрехонько приватизируем!». И тут же объявил себя официальным представителем Шерстобитовых, хотя они доверенности ему не давали да и не могли дать, поскольку квартира принадлежала муниципалитету. А через месяц, дабы убедить Веру Борисовну в том, что оформление сделки на верном пути, запросил у нее 30 тысяч задатка. Полагая, что так и должно быть, та отдала ему деньги. Он вручил их Сергею под письменное соглашение о намерениях продать ей свою треть жилья. И уговорился с ним поселить Горохову в квартиру, чтобы она ни в чем не сомневалась.
Чувствуя себя уже хозяйкой, она оплатила 133 тысячи долга Шерстобитовых за коммунальные услуги. К новому, 2008 году, еще за 70 тысяч отремонтировала их жилье и въехала в него. А в январе К. Ветеринаров, действуя уже от своего имени, заключил с ней предварительный договор. В нем обязался продать ей не принадлежащую ни ему, ни квартиросъемщикам квартиру. А она – купить для них комнату и частный дом. Через месяц, правда, они отказались от дома и затребовали вместо него комнату. Но Веру Борисовну это опять не насторожило. Купила, как хотели Шерстобитовы, две комнаты в разных домах, сделала в них небольшой ремонт и привела их на смотрины. Они привередничать не стали. Она успокоилась и стала ждать, когда же Константин Николаевич оформит документы на нее и на них. Однако прошел январь, за ним - февраль, а дальше обещаний дело не шло. Вера Борисовна не выдержала и в марте написала заявление в милицию: «Прошу привлечь К. Ветеринарова к уголовной ответственности за мошенничество».
Дело возбудили. Но поначалу это, видимо, его не смутило. И он исправно являлся на допросы. Однако в начале апреля вдруг сгинул. И не объявляется до сих пор. (Если верить словам В. Гороховой, бегать есть отчего – кинул еще нескольких клиентов своей конторы. Не только в Лысьве, но и в Перми). Исчезновение риэлтора Веру Борисовну подкосило – слегла в больницу. Однако, чуть поправившись, собралась с силами и сама оформила приватизацию квартиры Шерстобитовым. В ответ стала требовать, чтобы они заключили с ней договор купли-продажи. Но не тут-то было. Они заявили, что им нужны не две комнаты, а три и еще 250 тысяч живыми деньгами. Она - в суд, а там …
В иске Вера Борисовна просила принудить их к заключению договора. Но в заседании Шерстобитовы стройным хором рассказали: никаких денег от нее Ветеринаров им не передавал. Не отрицали, что погасила их задолженность за коммунальные услуги. Но поскольку живет в квартире больше года, то считают эту сумму платой за жилье. У них с Гороховой никакого письменного соглашения нет. Стало быть, нет перед ней и никаких обязательств. Поэтому выступают со встречным иском: выселить ее из их квартиры. Суд выслушал обе стороны, допросил свидетелей, исследовал материалы дела и требования Шерстобитовых … удовлетворил.
НА ЧУЖОМ ПИРУ ПОХМЕЛЬЕ
Вот как прокомментировала решение суда помощник прокурора, юрист первого класса Марина Шевкунова, участвовавшая в этом гражданском процессе:
- Договор купли-продажи недвижимого имущества требует письменной формы (ст. 550 ГК РФ). Соответственно, и предварительный договор должен быть заключен в письменной форме (ст. 429 ГК РФ). Отказывая Гороховой в иске, суд исходил из того, что предварительный договор, на который она ссылалась, заключен ею с Ветеринаровым, а он полномочиями на его заключение не обладал, так как владельцем квартиры не являлся и доверенности от квартиросъемщиков не имел. Несмотря на то, что последние намеревались продать квартиру, это не могло служить основанием для принуждения их заключить с ней договор купли-продажи, поскольку об условиях сделки в установленном законом порядке стороны не договаривались. Хотя истица заключила соглашение о задатке и намерениях с Сергеем Шерстобитовым, оно тоже не могло стать основанием для удовлетворения ее иска, поскольку не отвечало нормам законодательства РФ о предварительном договоре. Кроме того, продажа принадлежащей С. Шерстобитову доли в праве собственности на квартиру была возможна только после отказа от преимущественного права ее покупки других участников этой долевой собственности. Но суду не предоставлены доказательства надлежащего уведомления сестры и матери о намерении Сергея продать свою долю постороннему лицу, как того требует ст. 250 ГК РФ.
Поскольку письменный договор между В. Гороховой и С. Шерстобитовым не заключался, то в соответствии со ст. 162 ГК РФ В. Горохова не могла ссылаться на свидетельские показания в подтверждение сделки и ее условий. В связи с этим суд не принял показания свидетелей с ее стороны в качестве доказательств. Более того, поскольку собственники квартиры предварительный договор купли-продажи с ней не оформляли, доверенности на его оформление Ветеринарову не выдавали, суд не мог обязать их заключить с нею основной договор на спорное помещение.
В судебном заседании установлено, что В. Горохова права пользования на него не имеет, членом семьи собственников не является, совместно с ними не проживала, общее хозяйство не вела. Не заключала с ними и договора найма жилья. То есть, вселилась в квартиру без законных оснований. Устная договоренность между сторонами о ее вселении не порождает правовых последствий по пользованию жилым помещением. Учитывая, что ее проживание в нем нарушает права истцов, суд решил: выселить Веру Борисовну из квартиры. Это решение она обжаловала в кассационном порядке. Однако коллегия по гражданским делам краевого суда оставила его в силе.
КАК НЕ ОСТАТЬСЯ У РАЗБИТОГО КОРЫТА
при покупке жилья? - спросил наш корреспондент Марину Юрьевну.
- Прежде чем приобретать жилплощадь, надо выяснить, кто является ее собственником, оформлено ли его право собственности. Для этого нужно ознакомиться с регистрационным свидетельством, выданным государственным органом регистрации прав на недвижимое имущество. Если же квартира не приватизирована, наниматель вообще не имеет права заключать какие-либо сделки по ее отчуждению. Когда продажей жилья занимается посредник, необходимо установить его полномочия. При наличии доверенности – обратить внимание на срок ее действия.
Основанием для передачи денег за приобретенную квартиру может являться только договор купли-продажи, заключенный в письменной форме. Ни предварительный договор, ни соглашение о намерениях таким основанием не являются. Что касается задатка, то нужно понимать: это доказательство заключения договора и средство обеспечения его исполнения. И без самого договора приобретение жилплощади не гарантирует. Следовательно, если есть необходимость внесения определенной суммы до фактической передачи жилья покупателю, то с учетом особенностей продажи недвижимости лучше заключить договор купли-продажи с условием предварительной оплаты.
Следует иметь в виду и другое: агентства недвижимости или частные риэлторы лишь декларируют свою ответственность, а в договорах она фактически никак не отражается. Они не берут на себя обязательства об оплате за свой счет юридических услуг и судебных расходов в случае возникновения судебного процесса. А если и декларируют свою застрахованную ответственность перед клиентами, то умалчивают, на какую сумму она застрахована, в каких случаях наступает, как именно реализуется. В своей рекламе они обещают, что обязательно проверят юридическую чистоту покупаемой или обмениваемой квартиры и уберегут вас от риска. Однако на деле это случается редко. Поэтому обращаться за услугами по оформлению договора следует к профессионалам, у которых есть репутация на рынке недвижимости. Оформить грамотно договор могут и нотариусы.
P. S. Пока материал готовился к печати, стало известно: ещё один лысьвенский маклер кинулся в бега.
Социальные комментарии Cackle
