Всё смешалось в коммунальном доме Лысьвы. Рушится старая - привычная и выстроенная - система отношений между производителями услуг, их поставщиками и потребителями. Последним трудно свыкнуться с мыслью, что теперь каждый месяц придётся получать кучу счетов и бегать по разным конторам, чтобы их оплатить. Не мытьем так катаньем государство вынуждает собственников, живущих в многоквартирных домах, все-таки выходить из своих квартир и участвовать в принятии общедомовых решений. Не надеясь ни на кого!
По этому поводу в редакции перед Новым годом побывало немало людей, в том числе и председателей домовых комитетов. Они в шоке: мол, то, что предлагают управляющие компании, а именно - заключить прямые договоры с производителями и поставщиками коммунальных ресурсов, - непременно приведёт к разбалансированности на коммунальном рынке и к ещё большим долгам. Дескать, кто платил за коммуналку исправно - и те не будут этого делать.
В управляющих компаниях иная точка зрения и свои доводы относительно преобразований. Какие? Об этом наш разговор с директором группы управляющих компаний «ЛысьваКоммунКонфорт» и «Сервис-плюс» Светланой ТАТАРЕНКОВОЙ.
УК была посредником - не более
- Светлана Валерьевна, неразбериха в последние месяцы уходящего года, в том числе юридическая, сподвигла вас выйти к домовым комитетам с предложением о заключении прямых договоров с производителями и поставщиками ресурсов. Или на это были другие причины?
- События последних месяцев лишь ускорили процесс. На самом же деле нас сподвигли на этот выход принятые в июне 2011 года изменения в Жилищном кодексе. Раньше непосредственное управление как форма управления многоквартирным домом в законе тоже была прописана - наравне с управляющими компаниями и ТСЖ. Только применялась она для небольших домов – до 12 квартир. Сейчас законодатель расширил границы, и собственники домов, в которых свыше 12 квартир, могут её на общем собрании выбрать.
Что такое непосредственное управление? Понять это несложно. Представьте небольшой дом, в котором проживают несколько семей. Они сами управляют домом: заключают договоры на поставку воды, водоотведение, тепло, сами выполняют работы по текущему и капитальному ремонтам.
В РФ появились несколько регионов, где жители больших домов стали выбирать этот способ управления. Естественно, возникли вопросы: а как обслуживать такой дом? Своими силами собственники его обслуживать и содержать не смогут. И юридически они заключали договор на весь комплекс работ либо с управляющей компанией, либо с другой обслуживающей организацией. Это сложилось на практике, никто специально ничего не придумывал.
Сейчас в ЖК внесены изменения по форме непосредственного управления с обязательным заключением договора с управляющей организацией. На обеспечение коммунальными услугами заключается отдельный договор с ресурсоснабжающими организациями. Получается, вместо одного кошелька (куда жильцы раньше складывали деньги и говорили: дескать, УК, купи для нас ресурсы, а мы, может, тебе заплатим, а может, и не заплатим) появилось два. В один кошелёк складываются денежки на содержание и текущий ремонт и из него берутся средства на обслуживание дома. В другой - для коммунальных услуг. Законодатель предложил жильцам платить за коммуналку, минуя посредников. Разве это плохо? Просто людям трудно понять: управляющая компания в расчёте за коммунальные услуги выступала посредником - и не более того.
Каждый делает свое дело
- Но сложившиеся отношения устраивали людей. С электроэнергетиками и газовиками они расплачивались напрямую, остальное – через управляющую компанию. Жители знали, к кому в случае отсутствия той же горячей воды обращаться и с кого спросить. Как это всё будет при непосредственном управлении – непонятно.
- Знаете, на сегодняшний день, когда выбран способ управления УК, договор с «Пермэнергосбытом» является незаконным. Должен быть один договор управления. И управляющая компания согласно Жилищному кодексу должна предоставлять абсолютно все коммунальные услуги: газо-, электро-, водо- и теплоснабжение. Сложившиеся прямые отношения с энергетиками никто не ломал (энергокомпании такие большие, влиятельные), и все закрыли глаза на те договоры, которые заключены с жильцами напрямую.
Сейчас мы узакониваем факт прямых договоров по электричеству, газу, водоснабжению, теплоснабжению. Это всё коммунальные услуги, и статус у них равный – ресурсы. Мы предоставляем возможность каждому заключить договор напрямую с ресурсниками, а не через УК.
- Это люди понимают. Проблема в том, кто будет обслуживать внутридомовые сети, снимать показания с общедомовых приборов учёта? К кому обращаться, если в квартире не станет воды или тепла? К ресурсникам?
- С 1 июня на домах будет установлен ещё один общедомовой прибор учёта - на электричество. Есть закон об энергосбережении, обязывающий иметь такой прибор во всех многоквартирных домах. Будет со временем такой счётчик и по газу. Электрический прибор на доме будет один, но при этом с каждым собственником заключат прямой договор. И каждый собственник будет оплачивать «небалансы» (перерасход). По воде мы это уже делаем согласно законодательству. Причем не важно, какой при этом выбран способ управления.
Теперь о том, кто должен поступивший на дом ресурс распределять. Если это прямые отношения - этим должна заниматься ресурсоснабжающая организация. Что сейчас получается с электроэнергетиками? Они предъявляют счета согласно показаниям индивидуальных приборов учёта, а «небалансы» «висят» на управляющей компании. Это нормально?!
Если способ управления непосредственный - каждый отвечает за своё. Распределить должна ресурсоснабжающая организация, она же - начислить платежи и собрать плату. За электричество – «Перм-энергосбыт», за отопление и ГВС – теплоэнергетики («ЛМЗ-Энерго», «Привод-Теплоэнергоресурсы», «Капитал-энергия»), за холодную воду и канализацию – «Лысьва-ТеплоСервис». При непосредственном управлении УК начисляет и собирает деньги за содержание и текущий ремонт. Повторяю: каждый делает свое дело.
Если договор заключен с УК, как сейчас, то она должна распределить ресурс по дому, собрать и заплатить за всё 100 процентов (при сборе платежей 90 процентов), плюс налоги. Многие ли знают, что, собирая плату за коммуналку, управляющие компании обязаны платить с этих сумм налоги? Причём тариф у нас такой же, как и у ресурсников, т.е. мы ничего от сбора и начислений не имеем, а налоги с дохода обязаны государству заплатить. А сумма долга бывает просто фантастической! Например, жильцы дома № 40 на улице Смышляева задолжали 900 тысяч за коммунальные услуги. Эти деньги где-то надо взять и заплатить коммунальщикам. Думаю, нетрудно понять, что ниоткуда эти деньги не берутся. УК вынуждены процент налога вкладывать в стоимость содержания дома. А что делать? Представляете, в какую сумму может вылиться налоговое бремя, если мы возьмём на себя ещё и сбор платежей за электричество?
И постоянный поиск вариантов выживания
Люди спрашивают: мол, какие расходы «сидят» в графе «содержание общедомового имущества»? А там (кроме расходов на обслуживание дома) - налоги на коммуналку, банковский процент. Где логика? Управляющая компания - коммерческая организация, и создана не для того, чтобы получать убытки.
В связи с этим хотелось бы акцентировать внимание ещё на одной острейшей проблеме - долгах населения за услуги ЖКХ. Сейчас активно обсуждается предложение: весь недосбор включить в тариф на содержание общедомового имущества. Но в этом случае добросовестные плательщики будут платить за недобросовестных. Абсурд? Несправедливо? Конечно! Но управляющие компании оплачивать долги потребителей тоже не могут. Неплатежи потребителей постоянно вынуждают нас искать варианты выживания.
Сейчас управляющая компания должна службе заказчика несколько миллионов рублей – это текущие платежи, возникшие на момент расторжения договора со службой заказчика, а проще говоря – деньги, которые задолжали потребители. Но разговор идёт не с ними, а с нами: с нас требуют заплатить эти деньги! Где я как директор УК их возьму? Из суммы, которую жильцы заплатили за содержание и ремонт? Это убытки управляющей компании, которые потом придётся включить в стоимость содержания будущих периодов.
Понимаете, эта схема первоначально была выстроена так, чтобы УК поставить в крайние невыгодные экономические условия. Сто процентов платежей собрать практически невозможно. Государство всё делает для того, чтобы процент недосбора за ресурсы «сидел» в тарифе за содержание и текущий ремонт. Те деньги, которые мы должны заплатить подрядчикам, уходят на покрытие недосбора за коммуналку.
Мы понимаем: люди волнуются относительно того, что ломается привычная для них схема отношений в жилищно-коммунальной сфере. Все привыкли получать одну квитанцию и оплачивать по ней услуги ЖКХ. Можно ли сохранить привычный порядок? Поскольку у нас наработана вся база данных по жильцам, мы ведём регистрационный учёт, делаем начисления, распределяем ресурсы – словом, технология отработана - любая ресурсоснабжающая организация может договориться с УК на начисление, на сбор, на распределение. Мы можем для них это делать, но не неся при этом расходы на налоги.
Внутренние сети и приборы учета: каковы обязанности УК?
- И всё-таки, кто будет обслуживать внутренние сети?
- Итак, об обслуживании внутренних сетей и снятия показаний приборов учёта, о чём так волнуются жильцы. Сейчас мы готовим договор между собственниками и управляющей компанией на содержание и ремонт общедомового имущества, в котором будут прописаны обязательства УК по обслуживанию дома. К ним в том числе относится и обслуживание внутридомовых сетей. Так предписывает закон. Всё, что касается учёта объёма потреблённых коммунальных ресурсов, - это обязательства ресурсоснабжающих организаций.
С чего всё начинается? С распределения ресурса, поступившего на дом. Берутся показания общедомового прибора учёта, показания квартирных счётчиков, потом происходит распределение всего объёма между потребителями по утверждённой методике. Пока этим занимается УК. Мы будем договариваться с ресурсниками о том, чтобы вести эту работу и в дальнейшем. В любом случае в интересах жильцов и в рамках договора управления мы возьмём на себя контроль за снятием показаний общедомовых приборов учёта.
Первые месяцы нового года будут довольно непростыми для всех: управляющих компаний, ресурсоснабжающих организаций, жителей. Надо хорошо понять, как нам жить и работать дальше, чётко выстроить договорные отношения. Это позволит всем войти в нормальный рабочий ритм.
Социальные комментарии Cackle
перейти к списку статейверсия для печати
