«Страусиная» политика закончилась! Пора браться за ремонт

Право на жильё - одно из конституционных прав каждого гражданина в России. Нет сомнений: для общества это важная правовая норма, поскольку все понимают: жильё - основа благополучия человека. К сожалению, декларируя это благо, государство долго буксовало, отыскивая пути его реализации. Сегодня все признают: дефицит жилья и состояние имеющихся многоквартирных домов - национальное бедствие России. Можно много говорить о том, почему мы оказались «у разбитого корыта», но теперь уже никто не скрывает: низкий уровень благосостояния большинства населения и острая нехватка государственных ресурсов на строительство и ремонт жилья привели к тому, что год от года эта проблема росла в геометрической прогрессии. Она усугублялась тем, что в «верхах» длительное время бытовало мнение: дескать, вкладывать в жильё бюджетные средства - неэффективный, не рыночный путь.

Рыночные рельсы для ЖКХ

Арифметика здесь, и правда, не в пользу населения. Судите сами: на строительство многоквартирного дома требуется не менее 100 млн. рублей. При этом в счастливчиках на получение квартиры могут оказаться порядка 100 семей, тогда как в очереди на улучшение жилищных условий стоят тысячи. Поэтому вопрос «куда потратить бюджетные средства?» всегда решался не в пользу строительства и ремонта жилья. Ссылаясь на скудность бюджета, государственная власть всё настойчивее проводила политику решения этой проблемы за счёт самих нуждающихся в жилье граждан. Хотя всем было понятно, насколько утопичен такой вариант.

Эта «страусиная» политика, вероятно, продолжалась бы и дальше, но состояние жилфонда дошло до критической отметки: в одночасье «посыпались» балконы, крыши, перекрытия, создавая реальную угрозу жизни людей. Шокировали и результаты переписи: численность населения России стремительно падает, а чтобы остановить эту тенденцию, нужны кардинальные меры. Стало очевидным: изменить демографическую ситуацию без решения жилищной проблемы невозможно.

Перемены начались, причём действительно кардинальные. Появился новый Жилищный кодекс. Жёсткий, небесспорный с точки зрения простого населения, он вызвал массу вопросов и недовольства, однако плюс его в том, что он в какой-то мере регулирует правоотношения в жилищной сфере. А мы все должны усвоить и понять одно: лейтмотив всех жилищных реформ - полный перевод сферы ЖКХ на рыночные рельсы. Государству (читай - муниципалитетам) надлежит уйти из ЖКХ, чтобы эта сфера стала абсолютно рыночной.

Законодатели определили четкие временные рамки, в течение которых должно произойти замещение государственных и муниципальных структур ЖКХ частным бизнесом. А именно: к 1 января 2011 года доля частников в этой сфере должна приблизиться к 100%. Но прежде, чем уйти с этого «поля», государство обязалось отдать «долги» жилищному фонду. Хроническое недофинансирование ЖКХ в последние десятилетия привело к такому кризису, что, получив жильё в собственность, его владельцы оказались не в состоянии оплачивать капремонт домов. Ещё в более ужасном положении находятся жители аварийных и ветхих домов: имея право на переселение, они на деле не могут реализовать его из-за отсутствия нового жилья.

В июле 2007 года президент подписал закон №185-ФЗ о создании фонда содействия реформированию ЖКХ, выделив на эти цели 240 миллиардов рублей. Основная задача фонда - на долевой основе с регионами финансировать капитальный ремонт многоквартирных домов и переселение граждан из домов, признанных аварийными до 1 января 2007 года и подлежащих сносу. Средства распределены между регионами пропорционально объему их жилого фонда. На Пермский край определен лимит в размере 4,5 миллиарда рублей.

Рано кричать «Ура!». надо поработать

Если кто-то решил, что можно кричать «ура» и смиренно ждать, когда эти самые миллиарды поступят на территорию, он глубоко заблуждается. Чтобы получить эти деньги, муниципалитеты совместно с населением обязаны очень даже потрудиться. От нас требуется выполнить целый комплекс жестких условий, поставленных 185-м законом.

Что необходимо сделать муниципалитетам? Принять ряд нормативных актов, привлечь к управлению жилыми домами и коммунальной инфраструктурой частный бизнес. Следует иметь в виду, что деньги из фонда для проведения капитального ремонта в одном доме могут быть выделены только один раз и только на определенные виды работ.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов относятся самые затратные и важные для эксплуатации жилья. Их несколько.

1. Ремонт внутридомовых инженерных систем электро, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа).

2. Ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости - ремонт лифтовых шахт.

3. Ремонт крыш.

4. Ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

5. Утепление и ремонт фасадов.

6. Ремонт внутридомового газового оборудования (сетей).

Сумма, которую должны добавлять к средствам фонда субъекты Федерации, зависит от их бюджетной обеспеченности. В Пермском крае она составляет 39,4%, в том числе 10% - доля муниципалитетов. Хотел бы обратить внимание на одну существенную деталь: 5% затрат на капитальный ремонт дома должны возместить собственники квартир - жильцы, приватизировавшие квартиры, и муниципалитет - за неприватизированное жильё. А в общем итоге, если говорить простым языком, каждый рубль местного бюджета, направленный на реализацию данного закона, приведёт на территорию девять рублей. То есть, нам всем необходимо понять: финансовая помощь, которую Лысьва может получить на капремонт жилья, - единственная возможность реанимировать жилфонд города.

Нужно иметь в виду несколько важных моментов, связанных с проведением капитального ремонта. Администрацией края будет принят стандарт стоимости капремонта одного квадратного метра общей площади дома. По предварительным расчётам, ремонт 1 кв. м обойдётся в 5800 рублей. Если учесть, что средняя площадь дома составляет 3000-3500 кв. м, то на ремонт такого дома потребуется порядка 17 млн. рублей. Сумма финансового лимита на Лысьву в 2008 г., к сожалению, невелика. Этих денег может хватить на 5-10 домов, самостоятельно выбравших способ управления, причём до 11 апреля сего года. Почему именно до этой даты? Потому что это срок подачи нашей муниципальной заявки в краевую администрацию, где формируется заявка для Федерации. Остальные дома будут рассматриваться на включение в заявочную кампанию 2009-2010-2011 гг.

Деньги есть. как их взять населению?

А далее возникает вопрос: что необходимо сделать населению, чтобы получить эти деньги? Выбрать способ управления домом. Жилищный кодекс предлагает три таких способа: непосредственное управление собственниками, товарищество собственников жилья или частная управляющая компания. Суть первого заключается в том, что каждый владелец квартиры напрямую заключает договоры со всеми поставщиками услуг. Но нужно иметь в виду, что этот способ специалисты в один голос называют нереалистичным. Второй и третий могут дополнять друг друга. Однако надо понимать, что одному ТСЖ без поддержки управляющей компании придется труднее.

Давайте разберемся: что такое управляющая компания и чем она отличается от ТСЖ? Прежде всего, управляющая компания – это предприятие, то есть юридическое лицо. Она зарегистрирована в налоговых органах, имеет уставный капитал, юридический адрес, расчетный счет. Принципы деятельности частной компании понятны. Ее профиль – управление общим имуществом в многоквартирном доме. Компания заключает договор с собственниками, согласно которому оказывает услуги по содержанию домов. ТСЖ тоже может быть управляющим органом. Однако частная компания обладает целым рядом преимуществ перед ТСЖ в плане управления и эксплуатации многоквартирных домов.

Почему компания лучше? Товарищество собственников жилья – это общественная организация. Она объединяет домовладельцев с разными взглядами на то, как должно осуществляться управление. Часто их мнения не подтверждены практическими знаниями, а основаны на личных представлениях о том, как управляться с домом, и на личных предпочтениях. При этом вопросы в ТСЖ решаются путем голосования, а договориться людям между собой бывает непросто. В результате дом может оказаться в руках дилетантов, пусть даже радеющих за общее дело. Это чревато серьёзными проблемами. А в случаях, когда в управленцы попадают случайные люди, - и к злоупотреблению полномочиями или к неисполнению членами правления возложенных на них обязанностей. ТСЖ может превратиться в неуправляемую машину, наладить работу которой будет очень трудно. Собственники могут столкнуться с массой организационных и технических трудностей, связанных с выбором подрядчиков, переговоров с ними, конфликтами с неплательщиками. Преодолеть их без сплоченной команды профессионалов практически невозможно.

В отличие от ТСЖ в управляющей компании работают квалифицированные специалисты. Они способны держать под контролем и возникающие аварийные ситуации, и проблему неплатежей. Это организованный коллектив, который подчиняется своему руководству и выполняет поставленные перед ним задачи. Особенно важно, что расчетом тарифов и начислением квартплаты, подготовкой технических и юридических документов занимаются профессионалы.

Была бы воля - будет и политика контроля

Важный вопрос для всех жителей: на что тратятся их деньги? Практика показывает, что при управлении ТСЖ он обычно остается без ответа. Конечно, председатель ТСЖ знает, на какие нужды ушли средства. Но здесь мало знать самому – необходимо грамотно подготовить бюджет, распланировать расходы так, чтобы они были прозрачны и ясны каждому собственнику. А это непросто. Кроме того, председателю приходится опасаться за свое место – он ведь выбран жителями и полностью от них зависит. Сможет ли он быть строгим и требовательным руководителем, если ему нельзя ни с кем ссориться?

Управляющая компания может предложить план работы, бюджет дома на полгода или год и вынести его на утверждение общего собрания или правления ТСЖ. В этом случае взаимоотношения понятны: руководитель компании требует от своего штата выполнения работы, члены ТСЖ контролируют процесс и принимают отчет компании.
Всем хочется, чтобы обслуживающий персонал работал добросовестно. Члены ТСЖ не могут проследить за каждым сантехником, дворником, электриком – у них нет налаженной системы контроля и нет времени ее разрабатывать. Управляющая компания, которая давно занимается эксплуатацией недвижимости, имеет такую систему. Она приходит в дом со своим персоналом, за которым тщательно следит и может «наказать рублем» нерадивого работника.

Не вместо ТСЖ, а вместе с ним

Пожалуй, самое главное преимущество управляющей компании в том, что она сама заинтересована в контакте с ТСЖ. Компании трудно согласовать планы работы с каждым отдельным жителем. Наличие органа общественного самоуправления в лице ТСЖ существенно облегчает общение управленцев и собственников жилья.

Члены ТСЖ от такого сотрудничества только выигрывают. Они не теряют своего влияния, а наоборот: получают дополнительный инструмент управления. ТСЖ следит за деятельностью компании, что делает обслуживание домов более качественным. К тому же контроль технического состояния дома и юридическая ответственность принадлежат одному лицу, и именно управляющей компании, а это обеспечивает надежную и стабильную ситуацию в доме.

Сегодня в городе зарегистрировано 15 управляющих компаний. Но до нас доходят сообщения жителей о том, что какая-то иногородняя компания пытается заключить с ними договор на управление домами и при этом обязуется содержать их по тарифам в половину меньшим, чем те, что предлагают лысьвенские. Это настораживает: если тарифы этих предприятий ниже экономически обоснованных, то возникает большая опасность того, что «варяги» могут создать в Лысьве своего рода финансовую пирамиду. А это чревато плохими последствиями для всех.

 0

 0