Как не остаться у разбитого корыта?

Покупка недвижимости – дело весьма ответственное и рискованное. Годами откладывая деньги на приобретение квартиры или дома, решаясь на ипотеку или кредит, любой человек постарается сто раз перестраховаться, чтобы не остаться у разбитого корыта - без денег и жилья. Меж тем, подводных камней, с которыми может столкнуться покупатель квадратных метров, немало. Подробнее о них мы попросили рассказать судью Лысьвенского городского суда Татьяну ШАДРИНУ (на снимке).

Собственник - после регистрации

- Татьяна Владимировна, часто ли лысьвенцы обращаются за помощью в суд, чтобы разрешить конфликты, связанные со сделками с недвижимостью?
- Подобные вопросы суд относит к категории жилищных споров. Это и иски об оспаривании права собственности на недвижимое имущество, и признание сделок недействительными, и признание лиц утратившими право на пользование жилыми помещениями. Проанализировав подобные дела, скажу однозначно: их не становится меньше.

- Возьмём самый простой пример: я собираюсь приобрести квартиру, понимаю, что возможных рисков множество. Могут ли какие-либо контролирующие органы помочь мне их избежать?
- Вы становитесь собственником любой недвижимости, будь то земельный участок, квартира, дом или нежилое помещение, лишь с момента регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). По закону, прежде, чем внести вас в этот реестр, регистрирующий орган проводит правовую экспертизу представленных документов. Но полностью избежать различных рисков на этом этапе невозможно. А оспорить уже зарегистрированное право можно только в судебном порядке.

В любом случае участникам сделок придётся лично позаботиться о своей безопасности и проявить осмотрительность, чтобы избежать проблем.

О чём молчат риэлторы

- Поговорим о самых распространённых рисках. Многие сделки с недвижимостью происходят с участием риэлторов. К сожалению, не все представители этой сферы услуг добросовестны.
- Именно поэтому любую информацию от риэлторов нужно проверять, а перед заключением любой сделки с недвижимостью лично интересоваться историей приобретаемого объекта, знакомиться с документами, имеющимися у собственника.

Примеров, когда риэлторы «забывают» рассказать о каких-то особенностях продаваемого жилья, например, о коммунальных долгах его предыдущих хозяев, немало. Вот один из них: люди купили частный дом, а впоследствии узнали, что он незаконно подключён к системе газоснабжения. Кроме того, предыдущий собственник накопил крупные долги за поставленную услугу. Естественно, ресурсоснабжающая организация прекратила подачу газа и обратилась в суд с иском о взыскании задолженности.

Стоит подчеркнуть: соглашаясь на приобретение или продажу недвижимого имущества, не поленитесь подписать с риэлтором договор. Укажите в нём сумму комиссии, которая причитается посреднику за оказанные им услуги.

- А если продавец с покупателем договорились между собой: один передаёт деньги за недвижимость, другой выдаёт расписку в их получении? Такая бумага будет иметь какой-то вес в суде, если собственник помещения вдруг решит не расставаться ни с жильём, ни с деньгами?
- Судьям приходилось сталкиваться с подобными примерами. Чаще всего сделки с недвижимостью, оформленные в виде обычной расписки о получении денег, заключаются при купле-продаже частных домов в сельской местности. При этом покупатели, обращаясь в суд с требованиями о признании за ними права собственности на приобретённый по расписке дом, искренне недоумевают, почему суд не желает принять бумагу в качестве доказательства по делу. Согласно закону сделки с недвижимым имуществом действительно заключаются в простой письменной форме. Но после этого право собственности подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРП. Так что отсутствие надлежаще оформленного договора со сведениями о продавце, покупателе, объекте недвижимости, стоимости имущества, а также с условиями исполнения обязанностей по оплате покупки свидетельствует о том, что договор между сторонами не заключался.

Выдать доверенность не значит доверять

- А если сделки с недвижимостью заключаются с представителями сторон по доверенностям, на что стоит обратить внимание в этом случае?
- Во-первых, убедиться, жив ли на момент совершения сделки человек, выдавший доверенность на дом или квартиру. Лысьвенский городской суд рассматривал дело о признании договора дарения квартиры недействительным. Хозяин квартиры скончался, а сделку с его жильём осуществил другой человек по доверенности. Однако по закону действие этого документа прекращается после смерти лица, выдавшего его. Поэтому сделку признали ничтожной. Впоследствии наследники умершего через суд вернули право собственности на спорную квартиру в порядке наследования.

Также нередки случаи, когда представитель, который действует на основании доверенности, подписывает договор купли-продажи с приобретателем и подаёт документ на госрегистрацию. А собственник отменяет доверенность и уведомляет об этом орган, оформляющий права на объекты недвижимости. Естественно, регистрация права не проводится. В итоге покупатель остаётся и без жилья, и без денег.

В общем, если продавец недвижимости действует на основании доверенности, обязательно выясните причины, по которым собственник не может подписать договор лично.

- На каких основаниях хозяин квартиры, выдавший доверенность, может аннулировать уже совершённую сделку купли-продажи его жилья?
- Если собственник недвижимости, подписывая доверенность, не мог осознавать значение своих действий, руководить ими или же выдал документ под влиянием обмана, насилия, угрозы, он может обратиться с иском в суд. Такую возможность предусматривают статьи 177 и 179 ГК РФ.

Лысьвенский суд сталкивался с подобными случаями. Например, мужчина выдал доверенность с правом приватизации принадлежащей ему квартиры и дальнейшей её продажи на имя своего знакомого. Приятель приватизировал жильё и продал его. Впоследствии гражданин обратился в суд с иском о признании выданной доверенности недействительной, мотивируя это тем, что страдает психическим заболеванием и во время подписания документа не осознавал значения своих действий. Разбирая это дело, суд назначил судебно-психиатрическую экспертизу. Комиссия экспертов подтвердила: из-за болезни мужчина не понимал, что он делает. Это послужило основанием для признания сделки недействительной.

Квартиры с «подвохом»

- Часто ли после приобретения жилья новый хозяин узнаёт, что кто-то из членов семьи бывшего собственника имеет право жить в купленной им квартире?
- Такое случается нередко. Не всегда условия договора действенны в том, что зарегистрированные в квартире граждане не сохраняют право на проживание в ней. Иногда бывает так: люди вообще не знают о продаже квартиры, которая была для них единственным жильём, и они не являлись собственниками лишь по той причине, что в своё время отказались её приватизировать. По закону, право пользования этим жилым помещением для указанных лиц имеет бессрочный характер и не прекращается со сменой владельца квартиры.

Поэтому до подписания договора купли-продажи убедитесь, что все зарегистрированные в доме лица утрачивают право пользования им наравне с собственником помещения, либо поставьте вопрос об их выписке до оформления документов.

- Конечно, каждая спорная ситуация уникальна и её разрешение зависит от конкретных обстоятельств. Но всё-таки давайте обобщим, что нужно предпринять тем, кто собирается приобрести жильё.
- Во-первых, проверьте информацию о приобретаемом объекте в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), чтобы убедиться, что собственниками являются именно те люди, которые выдают себя за них.

Во-вторых, попросите все документы на недвижимость: свидетельство регистрации права собственности, выписку из домовой книги, документы по совершённым сделкам. Большое значение имеет анализ предыстории возникновения права собственности на квартиру. Допустим, если квартира досталась её нынешнему хозяину в наследство, желательно выяснить, есть ли другие родственники, которые могут претендовать на это жильё, не было ли судебных споров в отношении данного объекта. Если такой информации нет, тогда удостоверьтесь, что установленные законом сроки для предъявления каких-либо судебных исков в отношении квартиры уже истекли.

 1

 0