Неоднократно переносившаяся дата, знаменующая начало новой жизни собственников жилья, сегодня названа окончательно – 1 мая 2008 года.
В запасе у владельцев квартир есть всего пять месяцев, чтобы выбрать форму управления жилфондом. Потом дома пойдут с молотка. Жильцы
потеряют право голоса при выборе управляющей компании (УК), а жилищный рынок Лысьвы могут заполнить варяги - пришлые фирмы-
однодневки, заинтересованные не столько в качественном управлении домами, сколько в сборах коммунальных платежей.
Сегодня из 519 многоквартирных многоэтажных домов Лысьвы только 35 рискнули отправиться в самостоятельное плавание под парусами ТСЖ. Остальные собственники, видимо, планируют доверить свое жилье управляющим компаниям. Появились ли такие в городе? Что они могут посулить владельцам квадратных метров? Эти вопросы стали темой круглого стола в редакции газеты.
Участники круглого стола:
Заместитель главы администрации Лысьвенского городского поселения по инфраструктуре Петр Иванович ШВАЛЕВ.
Заместитель директора «Служба заказчика ЖКУ» Рустам Илдизарович ЗАКИУЛЛИН.
Директор ООО «Сервис-Плюс» Виктор Васильевич ЕФРЕМОВ.
Представитель управляющей компании ООО «Сервис-Плюс» Денис Александрович ЧЕБЫКИН.
Директор ООО «ЛысьваКоммунКомфорт» Сергей Григорьевич МЕДВЕДИК.
Директор ООО «Жилкомсервис» Сергей Викторович КАШИН.
Председатель ТСЖ (ул. Ленина, 46) Нина Григорьевна ШЕСТАКОВА.
Председатель ЖСК (ул. Кузьмина, 11) Нина Васильевна СТАРКОВА.
Журналисты - редактор отдела экономики Валентина КОКШАРОВА, корреспондент отдела Елена КОЖЕВНИКОВА.
В. Кокшарова:
- Как известно, Жилищный кодекс оказался трудновыполнимым в самой спорной статье – выборе способа управления многоквартирными домами. Помните, как младые реформаторы мечтали за 500 дней перевести на рыночные рельсы экономику СССР? Так идеологи реформы ЖКХ решили за год сбросить коммуналку на население. Как видим, не получилось. Однако хотим мы того или нет, но времени для окончательного выбора способа управления жилфондом осталось совсем немного. Судя по тому, что лысьвенцы не спешат проявлять инициативу, они в этом вопросе полностью полагаются на власть. Поскольку жилой сектор сегодня находится в полномочиях городского поселения, вам слово, Петр Иванович. Что будете делать? Как побуждать население к действию?
П. Швалев:
- Как вы правильно заметили, сегодня мы вынуждены побуждать население к каким-либо действиям, а это не совсем правильно. По закону собственники жилья должны сами определиться, кому они доверят облуживание своего имущества. Административные меры здесь не подойдут. Это дело добровольное.
Скажу также, что на первых порах мы вряд ли будем ломать уже имеющуюся структуру управления жилфондом. Делать это в период отопительного сезона рискованно. У нас есть служба заказчика, которая, скажем так, пока исполняет обязанности управляющей компании. Есть достаточно сильные коммунальные предприятия - «Сервис-Плюс» и «ЛысьваКоммунКомфорт», которые в будущем станут, я уверен, крепкими управляющими компаниями. Но есть и проблемы. Первая и самая главная - долги населения, которые исчисляются десятками миллионов рублей.
В. Кокшарова:
- На сегодняшний день это одна из сложных проблем, которую придется решать властям. На кого будете списывать долги?
Р. Закиуллин:
- Списать не на кого. Долги населения - порядка 60 млн. рублей. Следовательно, служба заказчика не может в полном объеме перечислить платежи предприятиям коммунального комплекса. Сегодня усиленно работаем с должниками, в основном - в судебном порядке. Но и тут есть свои минусы. Пока взыскиваем образовавшуюся задолженность, а ее, естественно, вычитают из заработной платы, жилец не покрывает текущие коммунальные расходы. Долги растут как снежный ком.
В. Кокшарова:
- У собственников жилья еще есть время, чтобы обдумать свое положение и определиться с формой управления. Напомню, их три – либо прямое управление, когда лично заключаешь договор со всеми коммунальными предприятиями, либо ТСЖ, либо управляющая компания. УК – это уже последний этап, возможно, кто-то еще захочет создать ТСЖ. Как вы считаете, Петр Иванович, большие ли у него преимущества?
П. Швалев:
- Самое главное преимущество - возможность получить федеральные и краевые деньги на капитальный ремонт своего дома. Сегодня все программы разработаны с учетом инициативы самих собственников. Что это значит? Средства получат только те жильцы, которые сами пожелают создать ТСЖ или выбрать ту или иную управляющую компанию до срока, определенного законом. Те дома, которые будут отданы в управление по конкурсу, денег не получат.
Приведу еще один пример - действующую краевую программу «Достойное жилье». Здесь средства вообще выделялись только вновь организовавшимся ТСЖ. И товарищества, которые хотели войти в программу, но были созданы ранее, не смогли получить денег на ремонт жилья.
В. Кокшарова:
- Однако когда эта программа была запущена в действие, воспользоваться краевыми средствами и отремонтировать свое жилье пожелали только три дома. Ответственность за исполнение проекта была возложена на службу заказчика. Освоили тогда 12 млн. рублей, хотя в город можно было привлечь немалые средства. В этом году вообще тишина. Информации никакой нет.
П. Швалев:
- Пока администрация поселения активно не работала в этом направлении, потому что жилфонд нам передали в этом году. Но в процесс включаемся. Тесно сотрудничаем с МУ «Служба заказчика ЖКУ», и принципиальных расхождений во взглядах у нас нет. А вот сложности есть: народ пассивен. Вступать в управление жилфондом не торопится. Еще одна проблема, замедляющая процесс, - неприватизированное жилье, которое до сих пор является собственностью муниципалитета. Люди не понимают, что им необходимо как можно быстрее стать хозяевами своих квартир. Уже сегодня в законодательных актах и документах словосочетание «муниципальное жилье» заменено другим – «многоквартирные дома». Реформа рассчитана на то, что все жилье должно перейти в частные руки и частное управление.
Д. Чебыкин:
- Я хочу внести ясность в этот вопрос. Речь идет о двух программах. Первая - краевая, в рамках которой как раз и получили средства три вновь созданные товарищества собственников жилья. Вторая опирается на федеральный закон № 185. Она направлена на развитие частных компаний. Обязательным условием для получения средств на капитальный ремонт дома станет самостоятельный выбор собственниками жилья управляющей компании.
В. Кокшарова:
- Многие из присутствующих здесь, наверное, помнят, что в конце 2005 года мы также собирались в редакции за круглым столом. Тогда актуальной была тема, связанная с созданием товариществ. После публикации получили массу читательских откликов. Народ воспринял ТСЖ в штыки. Лысьвенцы говорили конкретно: пока капитально не будут отремонтированы дома, ни о каких ТСЖ не может быть и речи. Сегодня мы пригласили председателей товариществ - тех, кто уже не один год работает в этой сфере. Они имеют большой опыт и, наверное, смогут ответить на вопрос: чем вызвано недоверие к этой форме управления?
Н. Шестакова:
- С 2002 я являюсь председателем ТСЖ в доме № 46 на улице Ленина. Знаю не только теорию, но и практику: все плюсы и минусы.
После выхода в свет Жилищного кодекса нас, жилищно-строительный кооператив, заставили поменять форму собственности. Мы переименовались в ТСЖ. Но мало сменить название - надо заставить работать саму систему. Поэтому мы открыли расчетные счета, установили кассу, программу по начислению квартплаты, стали выдавать жильцам счета-квитанции на оплату коммунальных услуг. Людям это понравилось. Чаще проводим собрания, больше разъясняем. Сегодня наше население настолько безграмотно во многих жизненно важных вопросах, что этот пробел трудно восполнить даже средствам массовой информации. Когда на очередном собрании я сказала, что нам по закону необходимо сменить форму собственности, меня в буквальном смысле шапками закидали. Бабушек привело в шоковое состояние даже само название – ТСЖ. И они мне прямо сказали: «Да идите вы со своим «ПСЖ» куда подальше. Не хотим мы в него вступать».
Немногие понимают, что ТСЖ – это юридическое лицо. Оно самостоятельно работает с поставщиками коммунальных услуг, аккумулируя платежи населения на расчетных счетах, самостоятельно изыскивает подрядчиков для ремонтных работ и т. д. Получается, ТСЖ – это мини-служба заказчика. Но посмотрите, какой штат у той же службы заказчика и какой - у ТСЖ! Один председатель не может заменить и экономиста, и юриста, и бухгалтера, и инженера. А ведь у него должность не освобожденная. У него помимо председательской есть еще основная работа. Жизнь показала: собственнику жилья, а тем более председателю ТСЖ, необходимо быть подкованным во многих вопросах. Более того, чтобы товариществу нормально существовать, нужен целый штат высококвалифицированных специалистов. А кто будет их содержать?
Я лично - за управляющие компании. Проще председателю ТСЖ заключить договор на управление с любой из них, чем оплачивать дополнительные услуги или нанимать подрядчиков со стороны. Все-таки коммунальное предприятие имеет техническую и материальную базу, целый штат обученных, грамотных специалистов, в том числе и юристов, чтобы работать с должниками. Они отслеживают новую информацию, обновляют правовую базу. Это их хлеб.
Есть еще один вариант удешевления расходов на содержание управленческого аппарата в ТСЖ - создание ассоциации кооперативных домов.
В. Кокшарова:
- Помню, три года назад Александр Петрович Чебыкин, будучи заместителем главы города по коммунальным вопросам, предлагал кооперативам объединиться. Но тогда эту идею председатели восприняли в штыки: зачем, мол, мы будем чужому дяде деньги платить? А сегодня все идет к этому.
Сергей Викторович, насколько мне известно, «Жилкомсервис» в свое время создавался как управляющая организация. Где вы сейчас работаете и каковы ваши дальнейшие планы?
С. Кашин:
- Мы действительно изначально зарегистрировались как управляющая компания. Но тогда, три года назад, нас просто не поняли. Сегодня, чтобы выжить, мы работаем как подрядная организация, выполняем различные ремонтные работы. В принципе, готовы объединить под своим началом ТСЖ при условии, что инициатива будет исходить от самих товариществ.
В. Кокшарова:
- А что говорят жильцы вашего дома, Нина Васильевна?
Н. Старкова:
- С нашим домом вообще катастрофа. Изначально он был построен как кооперативный. Это многим не нравилось, хотели его передать на обслуживание муниципалитету. Но не получилось. По закону не положено было.
Сегодня в этом доме работать никто не хочет. И не будет. Из тех жильцов, кто заезжал в него изначально, остались процентов пятьдесят. Одни пенсионеры. Всем по 70-80 лет. В доме купила квартиры молодежь. Она ни о каком ТСЖ даже слушать не хочет. Молодые семьи приехали из так называемых муниципальных домов. И что? Они вечером звонят и спрашивают, почему лестничная клетка не вымыта, а дворник не подмел территорию. Говорят: «Мы за все платим». А пенсионеры платить не хотят, они привыкли сами в подъездах мыть и двор убирать.
В. Кокшарова:
- Тут, как говорится, и комментарии излишни. Раз молодежь управлять ничем не хочет, тогда вам прямой путь в УК.
Н. Старкова:
- А мы туда и собираемся. На последнем собрании я сказала, что дом передается в управление. Жильцы согласны. Они давно об этом мечтали. Только управляющей компании в городе пока нет.
В. Кокшарова:
- Вот мы и подошли к тому, что будущее, видимо, все-таки за управляющими компаниями. На лысьвенском рынке жилищно-коммунальных услуг сегодня есть предприятия, которые обслуживают жилой фонд, но вот предприятий, которые управляют жилым фондом, пока нет. Скажем так: эту роль выполняет служба заказчика. А что дальше? Вы, «Сервис-Плюс» и «ЛысьваКоммунКомфорт», готовы взять в управление жилой фонд?
В. Ефремов:
- Раньше, когда наше коммунальное предприятие работало при заводе, мы занимались и управлением, и облуживанием жилого фонда. Какие были от этого плюсы? Жильцам не надо было бегать по конторам. В одном месте начисляли плату за ЖКУ, принимали заявки на ремонт. В общем, предоставляли весь спектр услуг.
Сейчас, обслуживая жилой фонд, мы, по сути, являемся только подрядчиками, а управляет жильем служба заказчика. Иногда приходит человек с какой-то просьбой, а мы посылаем его в ту же службу, потому что без ее ведома не можем выполнить какие-либо работы.
Современная модель управляющей компании объединяет в себе функции управления и облуживания одновременно. Возникает резонный вопрос: а кто будет контролировать? В новом законодательстве все предусмотрено: контролировать работу УК будут сами жильцы. У каждого дома появится свой лицевой счет, на котором будут аккумулироваться средства, собранные жильцами. Именно эти средства пойдут на текущие ремонты. Как говорится, сколько собрали - столько и потратили. А не так, как это происходит сейчас: нам дали миллион, и мы решаем, где надо в первую очередь дыры залатать. Квартиросъемщики потом возмущаются: «А за что я платить должен? Вы в нашем доме ничего не сделали!» И их претензии обоснованы.
Сегодня мы обслуживаем примерно 50% жилфонда города. И готовы работать как управляющая компания. Более того, не хотим доводить дело до конкурса, ждать когда дома будут выставлены на торги. Почему? По разным причинам. Самая главная - жесткие конкурсные условия, которые, откровенно говоря, из нынешних лысьвенских коммунальных предприятий никто не потянет. В законе сказано: чтобы принять участие в конкурсе, необходимо иметь резервный фонд, который составляет от 0,5 до 0,75 процента месячного оборота средств предприятия. Для «Сервис-Плюс» это около 12 млн. рублей. Эти средства должны находиться на свободном счете в банке, чтобы в любой момент управляющая компания могла расплатиться с поставщиками услуг.
Мы сегодня даже текущие платежи не можем собрать с населения, а что говорить о таких солидных резервах. Поэтому наша задача - опередить конкурсный процесс.
Н. Шестакова:
- Стопроцентного сбора платежей за коммунальные услуги не дождаться. А большая часть поставщиков ЖКУ – монополисты. И они долго не разговаривают. Прекращают подачу электроэнергии, воды или тепла - и все! Мое мнение: любая управляющая компания будет загнана в угол, если население стопроцентно не оплачивает коммунальные услуги. Рано или поздно УК столкнутся с тем же, с чем в свое время столкнулись и ТСЖ. Нам сейчас просто не хватает средств, чтобы расплатиться с поставщиками. Если мы в полном объеме перечисляем платежи за потребленные ресурсы, то страдают другие виды расходов, тот же текущий ремонт.
В. Кокшарова:
- Еще не поработав в роли управляющих компаний, вы уже просматриваете подводные камни?
В. Ефремов:
- Можно так сказать. Тем более, что их немало. Я сам был на нескольких семинарах по этой теме, встречался с директорами уже работающих УК и могу сказать: управлять неновым жильем убыточно. Раньше УК за счет чего выживали? Они ставили на дома теплосчетчики и водомеры, а жильцам предъявляли счета на оплату не по факту потребленного ресурса, а по нормативу. Разницу клали в карман. У компаний была заинтересованность сэкономить. Постановление РФ № 307 запретило такую «подработку».
Д. Чебыкин:
- Вернемся к «Сервис-Плюс» и к способу выбора управляющей компании. Как известно, с марта 2005 года вступил в законную силу Жилищный кодекс, который предусматривает, что собственниками жилья стали люди, приватизировавшие свои квартиры, и муниципалитет в части неприватизированного жилья. Сегодня доля муниципального жилья в Лысьве составляет 15-20 процентов. То есть, основная часть собственников - сами жильцы.
Летом мы вышли к населению с предложением о выборе нашей управляющей компании. В некоторых домах провели собрания. Что это за процедура? «Сервис-Плюс» выбрал политику заочной формы выбора управляющей компании. Не нужно собираться в одно время в одном месте всем собственникам жилья. Каждому из них выдаются специальные бланки для голосования. Срок заполнения такого документа - от 15 дней до одного месяца. После того, как собственники высказали свое мнение, подсчитываются голоса, составляется протокол. Чтобы голосование было признано состоявшимся, большинство собственников должно принять в нем участие.
Замечу: доводить дело до конкурса, когда жилье будет выставлено на торги, не в интересах всех здесь присутствующих. Почему? Во-первых, собственник жилья не сможет принять участие в этом процессе и, по сути, будет лишен права голоса. Во-вторых, муниципалитету, чтобы провести этот конкурс, необходимо собрать огромный пакет документов. А в-третьих, мы ничуть не застрахованы от нашествия варягов - пришлых управляющих компаний, у которых совсем другие интересы на рынке жилья и коммунальных услуг. Придут чужие дяди с большим кошельком, и начнутся проблемы. А практика показала: такое уже есть в других городах.
Р. Закиуллин:
- Далеко за примерами ходить не надо: Гремячинск и Губаха уже «попали» на огромные деньги.
П. Швалев:
- И заметьте: пришлые структуры, а они не обязательно будут коммунальными организациями, своих работников в Лысьву не привезут. Они будут наших, местных, нанимать.
С. Медведик:
- Придет такая фирма к нам - белая, красивая, пушистая. Разрекламирует себя. Все ее выберут. А потом что? Даже если компания честная и законно на рынке отработает год, она найдет, поверьте, на чем сэкономить и как лишние денежки взять. В договоре с собственниками невозможно прописать все нюансы по тому же техническому обслуживанию жилья. По нормативу, к примеру, надо пять дворников, чтобы какую-то территорию убрать, а фирма нанимает одного. Он убирает. Плохо, кое-как, но убирает. И здесь у компании будет хорошая моржа. Так можно на всем сэкономить. А через год хорошие деньги с территории снять.
Д. Чебыкин:
- Сегодня население и местная власть должны серьезно задуматься над вопросом управления жилфондом. Конкурса ждать нельзя. Тем более, что вектор правительства в ходе реформы ЖКХ, определенный Жилищным кодексом и рядом законодательных актов, известен – привлечение частного бизнеса на коммунальный рынок жилья. Закон «О фонде содействия реформированию ЖКХ» не предусматривает оказание материальной помощи муниципальным управляющим организациям.
П. Швалев:
- Согласен: доводить дело до конкурса не нужно. Хотя уже сегодня совместно со службой заказчика мы начали собирать необходимую документацию. Надо постараться отдать в управление хотя бы часть жилья. Почему? В конкурсе есть свои нюансы: жилищный фонд выносится на аукцион территориально, по лотам. Каждая территория должна иметь отдельный источник теплоснабжения. То есть, у нас сегодня под вопросом поселки Октябрьский, Комсомольский, Липовая и др.
В. Кокшарова:
- Брать в управление жилфонд с запредельным износом - значит заранее обрекать себя на убытки?
С. Медведик:
- Аварийный и ветхий фонд, скорее всего, будут отдавать управляющим компаниям в нагрузку, а иначе кто его добровольно возьмет?
В. Кокшарова:
- В связи с реализацией закона «О фонде содействия реформированию ЖКХ» территориям маячат большие деньги, которые пойдут напрямую УК и ТСЖ. Из федерального бюджета уже выделены 260 млрд. рублей. Часть из них направлена на капитальный ремонт жилфонда, часть - на переселение из ветхого и аварийного жилья. Лысьве хоть что-то перепадет?
Р. Закиуллин:
- Буквально вчера мы готовили для правительства Пермского края информацию о соответствии территории Лысьвы условиям, прописанным в этом законе. Условия таковы: чтобы получить деньги, городу надо иметь определенный процент частного бизнеса в коммуналке и определенное количество ТСЖ.
На сегодняшний день частный бизнес по сравнению с муниципальным в сфере ЖКХ занимает лидирующую позицию - 68%. по этой графе мы проходим. А вот по количеству ТСЖ в городе недобираем один процент. Соотношение должно быть такое: пять процентов товариществ на весь жилой фонд. А у нас только 3,97. Не хватает чуть-чуть, чтобы соответствовать условиям конкурса, а город может получить деньги только при соблюдении всех формальностей. Правда, пока эти ограничения на 2008-й год не распространяются. А вот с 2010-го уже включаются на полную мощность. Поэтому надо работать и в направлении создания ТСЖ.
С. Медведик:
- Что все зациклились на этих ТСЖ? Я считаю: для маленьких провинциальных городков, таких, как Лысьва, эта форма управления вообще неприемлема изначально. ТСЖ хорошо только в новостройках, элитных домах, где люди могут оплачивать дополнительный комфорт, не считая денег, не заглядывая в кошелек.
Еще вопрос: на чем может зарабатывать ТСЖ? Много ли наши товарищества земли в собственность взяли? Да нисколько. А в больших городах что творится? Там же ТСЖ расхватывают землю. А потом строят магазины, делают автостоянки, ставят шлагбаум и денежки гребут лопатой.
П. Швалев:
- В товарищество собственников жилья может входить не один дом, а целая группа домов с охватом прилегающей территории. А у нас ни одно ТСЖ свои земельные участки не оформляет и доходов с этого не имеет. А доходы – это дополнительная прибыль. Если эффективно использовать ее, то жильцам можно меньше платить за коммунальные услуги.
В. Кокшарова:
- Кстати, мы подошли к той теме, которая больше всего волнует население – тарифы. Коммунальные тарифы, скорее всего, еще будут утверждаться органами местного самоуправления. А вот цены на жилищные услуги каждая управляющая компания станет рассчитывать самостоятельно, исходя из собственных затрат. Здесь возможны спорные ситуации, не исключена и социальная напряженность. Будут ли компании договариваться, или бизнес есть бизнес?
С. Медведик:
- В убыток себе никто работать не станет.
Д. Чебыкин:
- Надо учитывать интересы всех сторон: собственника, ресурсоснабжающей организации, а не тащить одеяло только на себя. К жильцам наших домов мы вышли уже с рассчитанным тарифом. Его особенность в том, что приведены в соответствие все нормы Жилищного кодекса в плане содержания жилья. В законе прописано, что плата за такие услуги, как ВДГО, лифт, вывоз мусора и уборка лестничных клеток, взимается с одного квадратного метра. Мы предлагаем единый тариф на все. С учетом текущего ремонта он будет выгоден для квартиросъемщиков. Некоторым категориям граждан, особенно проживающим в маленьких квартирах, он даст экономию в семейном бюджете. Сейчас мы готовим подробную информацию для жителей, которая поможет обеспечить им правильный выбор своего будущего.
В. Кокшарова:
- Подводя итог встречи, хочу еще раз напомнить: независимо от того задумываемся мы о своем коммунальном будущем или нет, реформа ЖКХ идет. Увы, реальность такова, что лысьвенцы самостоятельно выбор делать не собираются и отдают задачку на усмотрение властям. К сожалению, граждане до сих пор не возьмут в толк, что власть больше не несет ответственности за ЖКХ. Приватизированная квартира - не только наша собственность. Она - часть нашего дома, и в ответе за него все мы. И только мы должны определять, кто и как будет управлять им. Пока это осознают единицы.
Спасибо за участие. Думаю, через год мы встретимся и посмотрим, каков итог этой реформы на лысьвенской земле.
ВМЕСТО ЗАКЛЮЧЕНИЯ
Лысьва в вопросе создания и развития управляющих компаний сегодня значительно отстала от соседних городов. С одной стороны, в этом есть свои плюсы: есть возможность проанализировать опыт других территорий, поучиться на чужих ошибках. Главное - не допустить в город фирмы-однодневки, которые непременно пожелают заполучить коммунальный навар в виде платежей населения.
Минус же такого запоздалого реформирования только в одном – собственники жилья не успели определиться с выбором формы управления, а значит, через пять месяцев будут лишены этого выбора вообще. Но пока есть время и возможность получить федеральные средства на капитальный ремонт своего дома, надо действовать и помнить самое главное условие, которые оговорено в законе, - инициатива должна идти снизу, то есть от самих собственников жилья.
перейти к списку статейверсия для печати
