В «Искре» прошёл круглый стол, посвящённый введению земельного налога под многоквартирными домами

Информация о введении налога на землю под многоквартирными домами не на шутку встревожила горожан. Письма, звонки, протесты типа «Платить не буду!» посыпались в редакцию. А председатели домовых комитетов и ТСЖ, получив кадастровые паспорта на земельные участки, пошли в администрацию городского поселения - тоже в основном с протестами.

Любой налог – нагрузка на наш кошелек. Более всего людей раздражает неясность: за что платить-то? За разбитые дороги и тротуары во дворах?

Чтобы получить полную информацию о нововведении, мы собрали за круглым столом всех участников процесса.

В разговоре приняли участие:

Виктор МИХАЙЛОВ – глава городского поселения, Роза СМИРНОВА – заместитель главы района по экономике, Валентина КАЗАРИНОВА - заместитель председателя комитета имущественных отношений администрации района, Елена НЕБОГАТИКОВА - начальник отдела градостроительства и архитектуры, Светлана ЕРАЧИНА – заместитель начальника межрайонной налоговой инспекции, Ольга АЛЁХИНА – старший специалист налоговой инспекции; председатели и члены домовых комитетов, руководители ТСЖ: Людмила ШУБИНА (Кузьмина, 24-а), Валерий ВЕЛИКОРЕДЧАНИН (Репина, 33, Металлистов, 19), Вера СИМОНОВА, Антонина ШАТОВА (Кузьмина, 28-а), Татьяна БОРЦОВА (Кузьмина, 24), Нина ДЕСЯТКОВА, Вера КАМЕНСКИХ (Озерная, 11), Людмила МОШЕВА (проспект Победы, 111).

Впереди планеты всей?

Валентина КОКШАРОВА:
- Уважаемые участники круглого стола! Собрать вас всех вместе заставила проблема, о которой сегодня знают немногие. Между тем, во второй половине года она грозит создать серьёзное социальное напряжение. Речь идет о введении земельного налога для жителей многоэтажек.

Несколько российских регионов его уже применяют – Таганрог, Ростов-на-Дону, г. Шахты, Ростовская область. Количество же муниципалитетов Пермского края, где предъявляется этот налог, невелико: Кунгур, Индустриальный район Перми.

Налог местный, решение о порядке его применения депутаты Думы городского поселения приняли в 2009 году. А не могли бы ещё подождать? Виктор Иванович, почему Лысьва в числе первых в крае вводит этот налоговый сбор? Наше население богаче соликамцев или березниковцев?

Виктор МИХАЙЛОВ:
- Не согласен, что мы первые: Кунгур, Очёр, Чернушка давно ведут эту работу. В конце прошлого года главы городских поселений собирались по данному вопросу в Краснокамске. Другое дело, с какого времени введут этот налог другие муниципалитеты. Всё зависит от готовности мероприятий, необходимых для определения налоговой базы.

Почему затевается налог? Причины три. Первая - согласно ФЗ № 185 Фонд содействия реформированию ЖКХ не выделит средств на капремонт многоквартирного дома, если нет графика межевания земельного участка под домом. Если бы в 2008 году городское поселение не приняло такой график, то ни в 2008-м, ни в 2009-м годах мы бы не получили из фонда ни копеечки. А за три года нам «упало» ни много ни мало 214 миллионов федеральных рублей (в полтора раза больше, чем наш городской бюджет!), и мы отремонтировали 41 многоэтажку, снесли 9 домов. Второй момент. Есть письмо Минфина РФ, которое настоятельно рекомендует заниматься этим вопросом. Что значит «рекомендует»? Значит, в случае невыполнения их рекомендаций никаких дотаций из края нам не будет.

Что это за деньги? В 2011 году доходная часть городского бюджета принята в 135 млн. рублей, из фонда бюджетного выравнивания – 15 миллионов. Не будем заниматься земельным вопросом под многоквартирными домами - в одночасье лишимся пятнадцати миллионов. И последний момент. Если межевание под многоквартирными домами не проведено, то открытые конкурсы по выбору управляющих компаний могут не состояться. Вот тут мы можем попасть в такие тиски, что мало не покажется!

Роза СМИРНОВА:
- Добавлю: правительство Пермского края устанавливает муниципалитетам суммы земельного налога, которые они обязаны собрать на своих территориях. У нас это 96 миллионов рублей. Реально же собираемость в целом по району составляет миллионов 80. Мы просили, чтобы нам установили соизмеримую нашей налоговой земельной базе сумму. Не уменьшили ни на копейку!

За разбитые тротуары придётся платить?

Валентина КОКШАРОВА:
- Словом, законодатель так всё обставил, что не мытьём так катаньем человек вынужден платить за землю, которой он не пользуется… Никто ведь не возмущается, когда получает уведомление об уплате налога за земельный участок под индивидуальным домом или в коллективном саду. Люди выращивают на нём овощи и понимают: за пользование землей надо заплатить государству.

Но каким образом использует землю под домом житель второго, четвёртого, шестого этажей? А придомовые территории? Кто и что в них вкладывает? Добросовестные управляющие компании на средства жильцов, собранные по статье «текущий ремонт», что-то делают. Однако для многих двор – это десять метров разбитого тротуара до подъезда. Сейчас за это ещё и налог предъявят...

Виктор МИХАЙЛОВ:
- Исхожу из элементарного понятия: кому-то повезло, кому-то - нет. Я всю жизнь прожил в Заболотной и все время платил за ту землю, на которой стоит дом. А житель многоэтажки ничего не платил. Он был в выигрыше? Безусловно. Дальше порассуждаем о справедливости. Одни работали, строили дома, платили налоги, отказывая себе во всём. Другие жили в «пятисотиках» и бесплатно получили квартиры на улице Металлистов, ничего за это не платя до сих пор. Вот вам формула: повезло - не повезло.

Надо четко представлять: земли без хозяина быть не может. Это главная наша ценность, которая с годами не утрачивается и не обесценивается. Люди возмущаются: зачем нам примежевали столько земли? Хорошо, какой-то участок возле дома остался свободным. Где гарантия, что однажды утром, выглянув в окно, вы не увидите на этом участке общественный туалет?

Вера СИМОНОВА:
- Не поставят! Уверена. Нигде такого нет! Приведите хоть один пример, где такое есть!

Виктор МИХАЙЛОВ:
- Пожалуйста - магазин «Мария». Район судится не один год и ничего с его хозяином сделать не может. Следующий пример - поселок Калинина. Предприниматель выпускает одноразовую посуду. Народу это не нравится, потому что не всё благополучно с экологией. Чего только не предпринимали, чтобы прикрыть производство! Законы нарушены, есть предписание надзорных органов, но предприятие как работало, так и работает...

А собственников, получается, не спросили...

Валентина КОКШАРОВА:
- Уважаемые господа! На эмоциях далеко не уедешь. Давайте послушаем людей, которые занимались межеванием. Насколько мне известно, оно началось не вчера и не сегодня – несколько лет назад. Несмотря на напряженность местного бюджета, деньги на эти работы выделялись, и немалые.

Когда были отмежеваны участки первых домов, люди заволновались: «Какие щедрые власти – столько земли отвалили! Все пустыри, разбитые внутридомовые дороги, даже часть проезжей части примежевали». Естественно, возник вопрос: почему работы проводились без согласования с собственниками домов?

Виктор МИХАЙЛОВ:
- Люди не знали?! Да просто не хотели знать! Мы трижды проводили публичные слушания по этому вопросу!

Валентина КАЗАРИНОВА:
- Межевание началось в 2006 году на основании постановления Правительства РФ № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме». В 2006 году мы отмежевали участки под многоквартирными домами на улицах Орджоникидзе, Суворова, Кутузова. В 2007 году был заключен контракт с агентством по управлению имуществом Пермского края на межевание территории ста домов. Эти работы велись уже за счёт краевых денег. Тогда публичные слушания ещё не проводились.

В 2009 и 2010 годах по контракту со специализированной фирмой были отмежёваны 263 участка. Вот тогда, действительно, объявлялись и проводились публичные слушания.

С кем нужно согласовывать границы земельных участков? В законе о государственном кадастре и недвижимости сказано, что границы земельных участков согласовываются с «собственниками, пользователями, у которых есть право на постоянное и бессрочное пользование, и с арендаторами».

Кампания по межеванию предполагает организацию публичных слушаний. Информация об их проведении размещалась в «Искре», но на них мало кто пришёл. В случае, если собственники не участвуют в этом деле, межевание всё равно проводится по принципу фактического землепользования, прописанному в Градостроительном кодексе. Согласно ГК рассматривается земельный участок жилого дома с существующими на сегодняшний день подъездными путями к нему, набором различных площадок, парковочными местами и т.д. Всё это входит в границы земельного участка.

Есть ещё положение об использовании общедомового имущества, где говорится, что мы должны отвести земельный участок придомовой территории с озеленением и благоустройством, то есть выделить участок не только под домом, но и придомовую территорию.

...За них решили в кабинетах

Валентина КОКШАРОВА:
- Валентина Романовна, публичные слушания люди «проспали» - понятие общей долевой собственности на земельный участок воспринимается ими ещё с трудом. С земельным участком возле индивидуального дома всё понятно. Когда собственников много, ситуация осложняется. Кто-то готов взять ответственность за максимально большой участок, кто-то стоит на том, что ему необходим лишь небольшой кусочек земли. Последних большинство.

Найти оптимальное для всех решение нелегко. У одного дома придомовая территория небольшая, зато на задах - пустырь, которым жители не пользовались. У другого объекта – двор с набором автомобильных стоянок, спортплощадок, въездов, подъездов. Сейчас всё это включено в общедомовое имущество и будет облагаться налогом. По принципу фактического землепользования получается, что вы в кабинетах решали, сколько квадратов какому дому примежевать?

Валентина КАЗАРИНОВА:
- В общем, да. Это не противоречит действующему законодательству.

Валентина КОКШАРОВА:
- Почему люди злятся? Потому, что понимают и опасаются, что за отмежеванную землю им придётся платить немалый налог.

Виктор МИХАЙЛОВ:
- Согласно решению Думы (кстати, депутаты приняли его не с первого раза – много спорили), ставка земельного налога на участок под жилищным фондом и земли сельскохозяйственного назначения в Лысьве - 0,15%, под гаражами, овощными ямами – 1,0%, в отношении «прочих» - 1,5% от кадастровой стоимости. По законодательству под жилфондом максимальная ставка 0,3 %.
Наши специалисты подсчитали: владелец двухкомнатной квартиры в среднем заплатит 250-300 рублей в год. Вот сравнительный анализ. (См. таблицу).

Людмила ШУБИНА:
- Виктор Иванович, вы привели пример для жителей окраинных домов. В центре плата будет значительно выше.

Валентина КАЗАРИНОВА:
- Я прикинула сумму налога для жителей дома № 58 на улице Федосеева. Сразу скажу, она не точная - точную подсчитает налоговая инспекция. Так вот, общая сумма налога за весь земельный участок - 28603 рубля. Делим её на 129 квартир - получается в среднем 217 рублей. Конечно, в зависимости от площади квартиры у кого-то это будет сто рублей, у кого-то - четыре сотни.

Нина ДЕСЯТКОВА, Озерная, 11:
- А разбитые дороги, которые завели в границы земельного участка, – кто и за чей счет будет их ремонтировать?

Виктор МИХАЙЛОВ:
- Я был у вашего дома - дорога там, действительно, угроблена. Хорошо, мы её отремонтируем, вложим бюджетные деньги, а через два года её опять «убьют». Собственники могут отремонтировать дорогу и закрыть её - никто по ней ездить не будет.

Татьяна БОРЦОВА:
- Это же абсурд! Закроем дорогу во дворах - ни машина скорой помощи, ни пожарные не смогут подъехать. А если через какое-то время муниципалитету потребуется наш участок (для строительства, прокладки коммуникаций и т.д.) - что будете делать?

Виктор МИХАЙЛОВ:
- Только выкупать и не иначе.

Свой дом - свой двор

Елена НЕБОГАТИКОВА:
- Нельзя однозначно сказать: мол, раз мы собственники, то закроем двор и никого не пустим. Это не так. На каждый земельный участок наложено обременение для обеспечения прохода и проезда неограниченному кругу лиц. Но по каждому участку можно решать вопрос индивидуально.

Город строился долго. За этот период много чего происходило, законодательство менялось. Есть кварталы, сформированные очень удачно, – там нет проходных дворов. К сожалению, это только старая часть города. Новые микрорайоны спроектированы в 60-70-е годы, когда все были увлечены неким модернизмом: строили так, что, не пройдя через соседние дворы, к своему дому не подойти.

Закроем проезд одного - соседний останется без проезда. Так тоже нельзя!

Позвольте сказать ещё несколько слов о межевании. Межевание земли - это продолжение процедуры оформления имущественных отношений. Нахождение в собственности квартиры предполагает оформление земли под этот объект.

Расчёт границ земельных участков производится исходя из нормативов, определённых градостроительным законодательством. Есть 2 документа: «Градостроительство. Застройка и планировка городских и сельских поселений» и «Методические указания по расчёту нормативных размеров земельных участков кондоминиумов». Второй документ очень маленький – свод правил, своего рода выжимки из документов более высокого уровня, конкретно в нём говорится лишь о многоквартирных домах.

В нём четко обозначено: есть жилая территория, состоящая из территории под жилым зданием, проезжих и пешеходных дорог, открытых автомобильных стоянок, придомовых зелёных насаждений, площадки для отдыха и игр детей, хозяйственных и физкультурных нужд. По новому законодательству при проектировании объекта формирование земельного участка идёт изначально. Сейчас проектную документацию нельзя сдать на экспертизу, если в ней не хватает нормативных площадей под перечисленные объекты. И рассчитываются они исходя из количества проживающих. У нас положено 12 квадратных метров жилой площади на человека. В квартире 60 квадратных метров - значит, в ней должно проживать условно 5 человек. Если не хватает хоть 1 метра (условного) на человека, проект не пройдет экспертизу по СНиПам.

Для объектов, построенных до введения СНиПов градостроительства (последний переиздавался в 2003 году), разрешается отводить земельный участок по фактическому пользованию. Если рядом стоят два дома и у них общая игровая, хозяйственная, спортивная площадки, мы делим участок пополам, чтобы им могли пользоваться жители обоих домов.

Да, все площадки разные. У кого-то она больше, у кого-то по ней прошла дорога и чуть срезала придомовую территорию. Законодательство разрешает не доводить участки до максимальных размеров, а чуть-чуть уменьшать их.

Если посмотреть по расчётам, то площадь многих меньше, чем обязывает это делать кондоминиум.

Например, площадь территории пятиэтажного 80-квартирного дома должна быть 5300 кв.м. В девятиэтажках (три подъезда) больше – 5400 кв. м. Сейчас при отводе земельного участка постоянно растёт норматив по открытым стоянкам автомобилей. В 60-е годы таковых вообще не предусматривали. Было на 1000 человек – 10 машин, потом на 100 человек – 10 машин. Сейчас на 50 человек – 10 машин. Как правило, вся площадка застроена элементами вашего благоустройства. И никому другому мы отдать эти земли не можем. Если вы не хотите столько земли, мы отдадим её предпринимателям. Они с удовольствием построят во дворе магазин, стоянку автомобилей, как это сделали на Чапаева, 19. Мы долго разговаривали с жителями - предлагали взять участок. Те ответили: мол, нам не надо. А предприниматель построил там магазин, и жители побежали жаловаться во все инстанции: вспомнили, что у них там была детская площадка.

Радуйтесь, что участки ваши, и вы вправе ими распорядиться! К тому же они передаются бесплатно.

К нам на приём приходили две женщины из дома № 37 на ул. Федосеева. Говорят: мол, наш дом построен 30 лет назад - и ни разу дорога не ремонтировалась...

Хочу сказать следующее: городские бюджеты всегда были бедными и бедными останутся. Если за тридцать лет ваша внутридомовая дорога не ремонтировалась, она не будет ремонтироваться еще тридцать лет. А так вы можете привести её в порядок и пользоваться как собственники.

Вера СИМОНОВА:
- Вы думаете, у собственников есть средства на ремонт дороги? Да никогда они этого не смогут сделать!

Елена НЕБОГАТИКОВА:
- Но если в вашем доме появляется предприниматель, и он пользуется вашим земельным участком, с ним можно разговаривать: сдавать часть земли ему в аренду, привлекать его средства для благоустройства. В Перми многие дома центральной части города сдают свои пространства для размещения рекламы и имеют хоть какие-то деньги.

Валерий ВЕЛИКОРЕДЧАНИН:
- Я пришел по поручению домкомов двух домов – Репина, 33 и Металлистов, 19. Мне хочется довести до вас мнение людей. Они говорят: на нас свалилась очередная беда. Будет следующая, потом ещё, ещё... Почему ставку земельного налога утвердили в размере 0,15 процентов - могли ведь 0,1?

Виктор МИХАЙЛОВ:
- Эта ставка максимально приближена к ставке налога за территорию под индивидуальными домами.

Валерий ВЕЛИКОРЕДЧАНИН:
- Как будет рассчитываться налог на землю для владельцев магазинов, аптек и других нежилых помещений?

Елена НЕБОГАТИКОВА:
- Они такие же собственники, только нежилых помещений.

Светлана ЕРАЧИНА:
- И они будут платить земельный налог, но по другой ставке – 1,5% - в десять раз больше, чем собственники квартир.

Валерий ВЕЛИКОРЕДЧАНИН:
- Межевание проведено окончательно и бесповоротно?

Елена НЕБОГАТИКОВА:
- Можете оспорить его итог либо в суде, либо перемежевать за счёт средств собственников.

Валентина КАЗАРИНОВА:
- На общем собрании собственники принимают решение об увеличении площади участка, передают нам протокол. Уменьшить? Для этого тоже нужно решение общего собрания.

Елена НЕБОГАТИКОВА:
- Теоретически уменьшение возможно. Но, повторяю, перемежевание - за счёт собственников, а освободившийся участок территории администрация вправе выставить на торги. Тогда уж, если предприниматель разместит на нём, к примеру, стоянку для автомобилей, жителям придется терпеть это соседство.

Валерий ВЕЛИКОРЕДЧАНИН:
- Нам не размеры участка дома № 33 на улице Репина не нравится, а его расположение. Он простирается чуть ли не до улицы Чапаева, а мы туда никогда не ходим!

Вера СИМОНОВА:
- Я разговаривала с адвокатом. Он сказал: «Если у вас в градостроительном плане намечена эта площадь, никто уже ничего не изменит - судиться бесполезно»...

Не так страшен налог...

Валентина КОКШАРОВА:
- Это снова к тому же вопросу: а нас спросили? Хорошо. Надеюсь, в ходе разговора мы прояснили вопросы, связанные с межеванием. Другое дело – удовлетворили они нас или нет. Нравится – не нравится, а участки отмежеваны. Теперь - о том, как будет рассчитываться земельный налог под многоквартирным домом?

Светлана ЕРАЧИНА:
- Сегодня мы определяем доли каждого собственника квартиры в общей долевой собственности земельного участка. Для каждого плательщика она определяется на основании сведений, которые предоставляют нам органы, осуществляющие кадастровый учёт. Ставки налогов определены Налоговым кодексом и устанавливаются нормативным актом - решением Думы городского поселения. Превышать пределы, определенные федеральным законодательством, они не могут. Например, ставка налога на земли, занятые жилищным фондом, не может превышать 0,3 процента.

Сумма налога зависит от кадастровой стоимости земельного участка и размера доли собственника помещения в праве общей долевой собственности на общее имущество. В инспекцию поступили данные о кадастровой стоимости земельных участков, а также о размере доли площади каждого помещения (жилого и нежилого). На основании полученных данных можно уже сделать расчёт суммы налога. Расчёт её приведен в письме Минфина РФ. Давайте для примера посмотрим, как это будет выглядеть на практике.

Предположим, в многоквартирном доме находится 10 двухкомнатных квартир площадью 60 кв.м каждая, 10 трёхкомнатных площадью 75 кв.м каждая. Все квартиры приватизированы. На первом этаже есть помещение юридического лица (магазин, офис) площадью 150 кв.м.

Кадастровая стоимость земельного участка дома - 1,5 миллиона рублей. Чтобы узнать долю каждого владельца в его общей площади, складываем площади квартир, магазина и определяем площадь объекта. Она составила 1500 квадратных метров. Определяем долю каждого собственника. Площадь магазина в общей площади объекта составляет 10 процентов. Налоговая база для этого объекта будет определяться как 10 процентов от кадастровой стоимости в 1,5 миллиона рублей - 150 тысяч рублей. Это, повторяю, налоговая база для исчисления налога. По ставке в 1,5%, установленной органами местного самоуправления, собственник уплатит в виде налога на землю 2275,5 рубля.

Так же определяется доля каждого собственника. Площадь квартиры в 60 квадратных метров в общей площади всего объекта составляет 0,04 процента (60:1500=0,04). Налоговая база для собственника этой двухкомнатной квартиры будет составлять: 1,5 млн.х0,04 = 60 тысяч рублей. Чтобы определить сумму земельного налога, 60000х0,15:100=90 рублей. Если квартирой владеют два собственника, эта сумма делится пополам.

...Но его хватит на ремонт дорожных ям...

Валентина КОКШАРОВА:
- Интересно, много ли выиграет бюджет города от новых налоговых сборов. Виктор Иванович, вы это прикидывали?

Виктор МИХАЙЛОВ:
- Общая площадь многоквартирных домов в Лысьве – 1 млн. 25 тысяч кв.м. В бюджет должно поступить 3,7 млн. рублей. Если учесть, что в 2010 году на ремонт всех тротуаров и ямочный ремонт дорог в городе мы израсходовали 5,5 млн. рублей, вот и считайте, много это или мало, и куда мы можем потратить эти деньги.

Валентина КОКШАРОВА:
- Несколько слов о льготах. Их государство предоставляет, насколько я знаю, немногим и, кроме церкви, никого не освобождает. Так?

Ольга АЛЁХИНА:
- По закону право на льготы имеют участники ВОВ, инвалиды I и II групп, «чернобыльцы» и другие лица, подвергшиеся воздействию радиации в результате испытаний, учений и иных работ, связанных с работой ядерных установок, включая атомное оружие и космическую технику. Лысьвенская городская Дума своим решением предоставила льготу на оплату земельного налога малоимущим, которые должны предоставить справки из отдела соцзащиты. Стоит заметить, что льгота предоставляется только на 1 земельный участок и в пределах одного муниципалитета. Что это за льгота? Это вычет в размере 10 тысяч рублей из налогооблагаемой базы. Например, налоговая база земельного участка у владельца - 60 тысяч рублей. Льготнику положен налоговый вычет в 10 тысяч рублей. Значит, сумма земельного налога ему будет исчисляться уже с 50 тысяч рублей. А если налого- облагаемая база меньше 10 тысяч рублей, то земельный налог такой собственник платить не будет.

Валентина КОКШАРОВА:
- Еще один часто задаваемый вопрос: будет ли собственник иметь документ на право собственности своей земли?

Валентина КАЗАРИНОВА:
- На основании ст.16 закона «О введении в действии Жилищного кодекса РФ» земельный участок многоквартирного дома переходит в общедомовую собственность. Поэтому отдельной регистрации не требуется. Если вы всё же захотели, чтобы ваша доля в праве на земельный участок была зарегистрирована, в регистрационной палате эта информация будет внесена в ваше свидетельство о праве собственности на квартиру.

Валентина КОКШАРОВА:
- Обобщая всё сказанное, можно сделать один вывод. Он короткий: от уплаты налога на землю жителям многоэтажек не отвертеться. Городской бюджет он точно не спасёт, а вот социальной напряженности и недоверия властям добавит – это точно.

 0

 0