Как можно «увести» жильё из-под носа родственников (а порой и самих собственников), и есть ли варианты предотвращения жульнических схем с недвижимостью? Об этом наш разговор с начальником Лысьвенского отдела Росреестра Валерием ТАРУТИНЫМ.
- Валерий Александрович, в последнее время как-то неспокойно стало на нашем рынке недвижимости. Только за последний месяц в редакцию обратились несколько человек, ставших жертвами в результате действий «чёрных» риэлторов. Что происходит?
- Идёт охота за имуществом граждан, особенно находящихся в социально опасном положении.
Кстати законодатель в этом году внёс изменения в закон о государственной регистрации, согласно которому сегодня собственник имущества может обратиться в территориальный орган Росреестра и подать заявление о том, чтобы любые сделки, влекущие отчуждение имущества (купли-продажи, дарения, обмена), осуществлялись только при его личном участии. По заявлению собственника в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество будет внесена запись о невозможности сделок с недвижимостью без его личного участия. Запись в ЕГРП вносится в течение рабочего дня, и всё это делается совершено бесплатно. Однако такое заявление может подать только собственник имущества. Но, как правило, асоциальные граждане и пожилые люди вряд ли задумываются над этим вопросом. Тем не менее те же родственники, друзья, соседи могут убедить собственника комнаты, квартиры, доли прийти и подать такое заявление.
- Разве раньше при приёме на регистрацию документов о продаже, к примеру, квартиры, гаража, дома не требовалось присутствие двух сторон – продавца и покупателя?
- Ничего не изменилось и сейчас. Но можно оформить доверенность, и этим пользуются откровенные мошенники. Практика показывает: очень много поддельных доверенностей по Пермскому краю. А люди даже не ведают, что с их жильём кто-то уже ведёт какие-то операции.
В Кудымкаре гражданин, имея на руках копию свидетельства о регистрации двухкомнатной квартиры, которую он получил от законного владельца, когда снимал у него жильё, подделал доверенность на своего знакомого и нанёс оттиск печати. Используя липовую доверенность, мошенники заключили договор с покупателем о продаже данной квартиры и сдали документы в Росреестр на регистрацию. И только благодаря тому, что сотрудники Росреестра в ходе проверки выявили факт подделки, сделка не состоялась.
- Подделка документов – все-таки уголовно наказуемое деяние. Рано или поздно мошенники все равно бы попались.
- Всё это так. Но в данном случае пострадает не только сам собственник или его наследники, но и покупатель. Он, ничего не подозревая, покупает квартиру, платит за неё деньги и оказывается ни с чем.
- А как быть с отчуждением жилой недвижимости в пользу совершенно чужих лиц с согласия самого владельца? Вот недавний случай в Лысьве. Человек преклонного возраста дарит квартиру, которую приобрёл на сертификат как участник войны, совершенно посторонней женщине, которая втёрлась к нему в доверие. Близкие родственники ничего не смогли сделать.
В последнее время участились и случаи отчуждения долей в праве собственности совершенно посторонним лицам. «Чёрные» риэлторы, как стервятники, выискивают владельцев долей – пьяниц, наркоманов, стариков, которым уже трудно адекватно оценить ситуацию.
- К сожалению, есть недобросовестные лица, занимающиеся риэлторской деятельностью и скупающие доли. Причём как «чёрные», то есть нелегальные, так и вполне известные городские агентства, вернее, некоторые их непорядочные представители.
Зачастую сделки оформляются как дарение. Что ни доля, то дарение. Почему? Потому что по закону при оформлении купли-продажи остальные дольщики квартиры имеют преимущественное право покупки. При дарении же дольщик вправе распорядиться имуществом по своему усмотрению, не уведомляя об этом остальных собственников.
Лица, обманным путём приобретающие доли в квартирах, известны. Но они умело пользуются пробелами в законодательстве и юридической неграмотностью людей. Таких примеров в нашей практике более чем достаточно. Вот один из последних.
Квартира поделена по одной второй доле матери и сыну. Между собой у них отношения не ладятся: сын пьёт, не работает, бродяжничает. Такого дольщика и нашёл один из риэлторов. Предложил долю купить. По факту оформили сделку договором дарения, и собственником доли становится лично данный риэлтор. Мать прошла все правоохранительные инстанции, вплоть до суда. Мы эту сделку приостанавливали два раза. Дважды отказывали в регистрации, но все тщетно. На третий раз? доли в праве на квартиру перешла к риэлтору, который сейчас начинает предъявлять права на неё. Либо, говорит, выкупайте эту долю, и устанавливает свою цену, либо превращу вашу квартиру в коммуналку. Естественно, у матери нет денег, и получается, законного собственника он ставит в кабальные условия. А где гарантия, что блудный сын не вернётся к матери?
Вы привели пример с отчуждением квартиры старым человеком в пользу чужой женщины. Мы эту сделку дарения приостанавливали дважды. Первый раз нашим сотрудникам удалось убедить пожилого человека отказаться от сделки – у него есть дети, законные наследники. То, что женщина поставила цель завладеть имуществом ветерана, было очевидным. Через какое-то время к нам снова поступили документы на оформление сделки, но во второй раз старый человек, как с ним не беседовали, решения своего не отменил. Причин, препятствующих регистрации, не было, и мы были вынуждены её провести.
- А в поле зрения прокуратуры такие факты попадают?
- Расторгнуть договор дарения чрезвычайно сложно. Сделка осуществляется в рамках действующего закона, и прокуратура, которая стоит на страже соблюдения законодательства, в этом практически не участвует, ибо в данном случае сделки проходят в рамках закона. До государственной регистрации перехода права, если возникли малейшие сомнения, мы всегда стараемся побеседовать с человеком, выяснить, понимает ли он последствия своего волеизъявления? Но не всегда у нас имеются веские и законные причины к отказу в регистрации. Наши возможности и полномочия небезграничны.
Надеемся, что лица, участвующие в сомнительных сделках, всё-таки попали в поле зрения правоохранительных органов. И, как говорится, сколько верёвочке не виться...
- Жилой недвижимости, находящейся в долевой собственности, в Лысьве много?
- Очень много. При приватизации, сами знаете, квартиры оформлялись обычно в долевую собственность. Это один из видов имущественного права. Хорошо, если в семьях всё нормально. А если один из собственников наркоман или алкоголик – могут возникнуть большие проблемы.
- И что в этом случае делать?
- Я бы посоветовал такого родственника не бросать на произвол судьбы. Можно убедить его распорядиться своим недвижимым имуществом в пользу родственников – от греха подальше. Иначе охотники за чужим имуществом его быстро отыщут и «пригреют».
Особенно нуждаются в уходе и внимании пожилые люди, тем более если они живут отдельно от своих родственников. Ещё случай. Нам удалось спасти квартиру и бабушку от недобросовестных риэлторов. Некая женщина взялась ухаживать за старушкой, сын которой живёт в Екатеринбурге. Связь поддерживал, но навещать часто не получалось. При правовой экспертизе документов в регпалате выяснилось, что согласно реестру за бабушкой зарегистрирована лишь одна вторая доля квартиры, которая перешла по наследству. А в представленном договоре дарения значилась вся квартира. В связи с этим государственный регистратор запросил старый договор приватизации, и регистрацию приостановили.
С необходимыми документами пришли обе стороны договора.
В разговоре бабушке объяснили, что, подарив квартиру, она лишается прав на неё. Старушка занервничала: мол, ей сказали, что в палате нужно просто проверить документы и ничего она подписывать не будет. Женщина, которой старушка дарила квартиру, накинулась на неё: дескать, иди сейчас домой пешком, придёшь – я тебе устрою! После всего этого мы нашли родственников пожилой владелицы, квартиру они переоформили на себя и увезли старушку в Екатеринбург. Благодаря сотрудникам Росреестра удалось предотвратить мошенничество.
Какой вывод из всего следует сделать? Пожилые люди более всего нуждаются в уходе и внимании. Тем более если они живут отдельно от родственников. Навещайте их чаще, следите за кругом общения с посторонними людьми, попросите соседей приглядывать за ними.
Наша задача – предупредить человека, довести до его сознания, в какой ситуации он может оказаться, подарив чужому человеку своё имущество. Недаром Управление Росреестра по Пермскому краю приняло решение: если риэлтор не участник сделки, в момент сдачи документов на регистрацию он в зале не находится. Он присутствует, если является представителем по доверенности либо по договору оказания услуг. Исключив возможность риэлтора вмешиваться в разговор, нам удаётся более детально объяснить людям, что к чему. Мы предупреждаем, другое дело - понимает это человек или нет.
Социальные комментарии Cackle
перейти к списку статейверсия для печати
